나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63005 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1268-2 하늘채 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘성석삼거리’ 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 다세대주택, 노변 근린생활시설, 공업지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

구 조
철근콘크리트구조 평슬래브지붕
규 모
지하1층 지상4층
외 벽
치장벽돌쌓기 마감 등
창 호
하이샷시 창호 등

인접 도로상태

대상물건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 호준혁)로부터 2026.4.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63005 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1268-2 하늘채 101동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 건축연도: 2016년

* 감정가: 1억 5,800만원

* 토지면적: 56.38㎡ (약 17.05평)

* 건물면적: 51.68㎡ (약 15.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘성석삼거리’ 남동측 인근

* 주위환경: 공동주택, 다세대주택, 노변 근린생활시설, 공업지 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준임.

* 교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통임.

* 도로: 대상 물건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 이를 통해 인근 지역으로의 연계가 가능함.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사 가압류, 2022-11-22 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 호 )

* 보증금: 1억 5,300만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-06

* 확정일자: 2021-11-15

* 배당신고일자: 2024-02-21

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

* 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026.4.10.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수되는 권리: 위 확약서 제출 및 ‘인수 보증금 합계: 0원’으로 명시됨에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건이 위치한 성석동 일대는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공업지가 혼재된 복합적인 용도 지역입니다.

* 주변 시세 (최근 2026년 5월 다세대주택 거래 사례 분석):

* 1273-13번지 (68.77㎡, 1층) 거래가: 1억 7,400만원 (약 836만원/평)

* 174-29번지 (50.23㎡, 1층) 거래가: 1억 4,000만원 (약 921만원/평)

* 1266-1번지 (53.39㎡, 3층) 거래가: 1억 1,000만원 (약 680만원/평)

* 시세 분석: 본건(51.68㎡, 3층)의 감정가 1억 5,800만원(약 1010만원/평)은 인근 3층 거래 사례(약 680만원/평) 대비 높은 수준이며, 1층 거래 사례(약 836만원~921만원/평)와 비교 시에도 차이가 있습니다. 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 시장 가격 형성은 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로, 지하 1층, 지상 4층 규모의 건물입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시가 사용되었습니다.

* 주변 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성은 있으나, 공업지가 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서는 고려가 필요할 수 있습니다. (주변 검색 결과, 특정 혐오시설은 보고되지 않았으나, 가축사육제한구역 지정이 존재합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 해당 내용의 법적 효력 및 완결성을 다시 한번 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. (현재 인수 보증금은 0원으로 판단됨)

* 주변 환경: 인접한 공업지 및 가축사육제한구역으로 인해 소음, 냄새 등 환경적인 영향이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 용도 및 행위 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되는 다세대주택입니다.

* 가장 큰 특징은 임차인이 법적으로 대항력을 포기하는 확약서를 제출함으로써, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자의 금전적 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

* 감정가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 3층이라는 장점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변의 주거, 근린생활시설, 공업지가 혼재된 지역 특성과 각종 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담이 없어 명확한 초기 투자 비용 산정이 가능합니다.

* 3층이라는 장점과 함께, 주변 시세 및 감정가 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 실거주 및 임대 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 건물면적 51.68㎡(약 15.63평)의 3층 다세대주택입니다.

* 감정가는 1억 5,800만원 (약 1010만원/평)입니다.

* 인근 유사 다세대주택의 최근 거래 사례들을 분석한 결과, 3층 거래 사례(53.39㎡, 1억 1,000만원, 약 680만원/평)는 감정가보다 현저히 낮은 가격에 거래되었으며, 1층 사례(50.23㎡, 1억 4,000만원, 약 921만원/평)는 감정가 대비 다소 낮은 수준으로 거래되었습니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없고, 3층이라는 점을 감안하되, 감정가 및 시장 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 1억 4,000만원에서 1억 5,000만원 범위에서 검토하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여 1억 4,500만원 선에서 입찰가격을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.