나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63017 [1] 경기도 파주시 야동동 132-24 아느칸빌 201동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 '문산제일고등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 102호로서

외벽: 드라이비트마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-18)(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산제일고등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(19.03.19))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금175,000,000원’, 임차권자 ‘이희승’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 7번 2023년10월19일 제74899호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.22.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63017 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 야동동 132-24 아느칸빌 201동 1층102호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 1층

건축년도: 2016년 (건축물대장 표제부상의 사용승인일: 2016년 04월 25일)

1.3. 면적 정보

토지면적: 70.53㎡ (약 21.34평)

토지 지분: 70.527㎡ (약 21.34평)

건물면적: 60.48㎡ (약 18.30평)

건물 지분: 60.48㎡ (약 18.30평)

1.4. 가격 정보

감정가: 207,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 '문산제일고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 교육 시설: '문산제일고등학교'가 인근에 위치합니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하는 것으로 파악됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 근거는 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기사항전부증명서상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 오성은 (2016-08-31), 박일성 (2021-09-07)

* 주택임차권: 이희승 (175,000,000원, 2021-08-31 전입, 2021-08-12 확정일자, 2023-10-19 배당신고)

* 압류: 계양세무서장 (2023-06-29), 파주시 (2025-06-23)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (175,000,000원, 2025-04-29)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이희승)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-12

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출.

* 임차인: 금대용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-29

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 압류 (계양세무서장, 2023-06-29)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택임차권 (을구 7번, 이희승, 175,000,000원)은 말소 예정입니다. 이는 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문입니다.

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사)도 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 권리분석 요약

총 등기부채권액은 175,000,000원입니다. 임차인 이희승(주택도시보증공사)은 대항력은 없으며, HUG 인수조건 변경에 따른 확약서 제출로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 금대용 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담이 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 파주시 야동동 일대는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 기능과 함께 주변 지역의 특성을 반영하는 복합적인 상권 형태를 보입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티를 중심으로 한 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 초등학교: 인근 초등학교 정보는 명확히 제시되지 않았으나, '문산제일고등학교'와의 거리상 교육 환경은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 중학교: 인근 중학교 정보는 명확히 제시되지 않았습니다.

* 고등학교: '문산제일고등학교'가 북동측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 및 의료 시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능하나, 대규모 쇼핑몰이나 대형 병원 등은 인접 지역과의 연계를 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 계약 내용 및 법적 효력에 대한 최종 확인은 필요합니다. 다만, 현재까지의 분석으로는 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당되어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 이로 인해 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장/물리적 리스크

* 감정가와 시세 비교: 감정가는 207,000,000원이나, 동일 단지 '아느칸빌' 101동 102동 103동(132-8번지, 2016년식, 60.48㎡)의 최근 매매 사례가 127,000,000원(2026년 5월)으로 확인되어, 감정가와 실제 시장가 간 상당한 괴리가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 향후 매각 시 가격에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

* 부동산 시장 변동성: 거시 경제 상황 및 지역 부동산 시장의 변동성에 따라 예상보다 낮은 가격에 낙찰되거나, 매각 후 시세 차익이 기대에 미치지 못할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야동동에 위치한 아느칸빌 201동 1층 102호 다세대주택입니다. 임차인 관련 권리사항은 HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 토지이용계획상 여러 규제가 존재하며, 특히 감정평가액과 유사 단지의 최근 실거래가 간 상당한 차이가 발생하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금 없음: 권리분석상 명확한 인수 보증금이 없어 명확한 권리관계를 파악하고 입찰할 수 있습니다.

* 주거용 부동산: 다세대주택으로 주거용으로 활용 가능성이 높습니다.

* 잠재적 개발 가능성 (장기적 관점): 주변 지역 개발 및 도시 계획에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과:

* 아느칸빌 101동 102동 103동 (132-8번지, 2016년식, 60.48㎡): 127,000,000원 (2026년 5월 11일 거래)

* 데샹힐 103동 (629-10번지, 2021년식, 67.29㎡): 233,000,000원 (2025년 12월 15일 거래)

* 에덴빌리지 104동 105동 106동 (814-2번지, 2018년식, 53.88㎡): 143,000,000원 (2026년 3월 19일 거래)

본건과 가장 유사한 아느칸빌 동일 단지, 동일 건축 연도, 유사 면적의 매물은 127,000,000원에 거래되었습니다. 제공된 감정가 207,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다. 최근 파주 야동동 일대 빌라 시세를 고려할 때, 2021년식 67.29㎡의 데샹힐이 2.33억에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 반면, 127백만원의 거래가는 현재 시점을 기준으로 볼 때 다소 낮을 가능성도 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

시세 분석 결과, 127,000,000원~207,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 권리 인수 부담이 없고, 감정가 대비 실제 시세가 낮다는 점을 감안할 때, 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 선에서 시작하여 입찰 경쟁률을 고려하여 결정하는 것이 advisable 합니다.

* 보수적 접근 시: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 적극적 접근 시: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

최근 거래된 127,000,000원이라는 가격은 특수 거래일 가능성도 배제할 수 없으므로, 감정가와의 격차를 고려하되, 해당 단지의 현재 시장 가치를 더 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 추가적인 시세 조사, 전문가 상담 등을 통해 최종적인 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.