나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72207 [1] 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 257-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 소재 ""철원남북산림협력센터"" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하고 노선수 및 운행간격 등을 고려할 때, 대중교통사정은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 가장형의 토지로 탑기타(현장조사일 현재 성토 됨) 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 인접도로 대비 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경72207 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72207 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 257-3

용도: 답

감정가: 227,763,000원

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 철원군산림조합 (추정)

1.2. 토지정보

토지면적: 5061.40㎡ (약 1531.15평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다.

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 소재 "철원남북산림협력센터" 북동측 원거리에 위치하고 있으며, 주변으로는 농경지, 축사, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다. "철원남북산림협력센터"는 율리리 433번지 일원에 위치하고 있으며, 이는 본건 소재지에서 그리 멀지 않은 곳에 위치함을 시사합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 인근에 버스 정류장이 있으나, 노선 수와 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 접근성은 낮은 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 대체로 가장형의 토지이며, 현장 조사일 현재 성토된 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한 구역: 돼지, 닭, 개, 오리, 메추리), 제한보호구역(전방지역: 25km), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건은 다수의 권리 관계가 존재했으나, 경매개시결정(갑10) 및 그 이전의 근저당권(을8)을 말소기준권리로 하여 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 소유권 이전: 김금선 (2006-12-28), 박미희 (2021-01-07, 매매 금280,000,000원)

* 근저당권: 철원군산림조합 (2022-06-20, 금231,600,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정: 철원군산림조합 (2022-06-20, 말소)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2025-03-24, 금21,200,265원, 말소), 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동 (2025-03-26, 금120,134,835원, 말소), 동철원농업협동조합 (2025-03-28, 금365,356,904원, 말소), 농업협동조합중앙회 (2025-03-31, 금19,085,466원, 말소)

* 임의경매개시결정: 철원군산림조합 (2025-04-29, 203,143,705원, 본건 경매개시결정, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-05-15, 말소)

총 등기부채권액: 757,377,470원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 명시된 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하며, 주위에는 축사와 임야 등이 혼재하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 주거 편의 시설이 집중된 지역과는 거리가 있습니다. 철원남북산림협력센터가 인근에 위치하고 있으나, 이는 농림업 및 산림 관련 연구 시설로서 직접적인 상권 활성화 효과는 제한적일 수 있습니다.

4.2. 농지로서의 가치

지역이 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 농업적 목적의 활용에는 적합하나, 타 용도 개발은 제한됩니다. 철원군 자체는 농업 및 접경지역 관련 특성을 가진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 주변은 농경지와 임야 등이 주를 이루므로, 편의시설이 밀집해 있지는 않습니다. 차량을 이용할 경우 철원읍내의 상업 시설, 병원, 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다. 이는 농촌 지역의 일반적인 특징으로 볼 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 기타 환경 정보

주변 지역은 농경지와 임야, 축사 등이 혼재하고 있습니다. 철원읍 율이리에는 생활폐기물 처리시설(환경자원사업소)이 있으나, 이는 본건과 직접적인 인접 지역이 아니며, 지역 내 폐기물 처리 및 재활용을 담당하는 시설입니다. 현재까지 검색된 정보상, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 본건 토지 바로 인근에 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 가축사육제한구역이 지정되어 있어 축사 관련 환경 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명원을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 존재합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 전방지역 25km 제한은 군사 시설 보호법에 따른 것으로, 해당 지역의 개발 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 대중교통 불편

대중교통 접근성이 낮아 생활 편의성이 떨어질 수 있습니다.

6.4. 토지 환경

주변에 축사, 임야 등이 혼재되어 있어 소음, 악취 등의 환경적 요인이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 철원읍 율이리에 위치한 답(농지)으로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 227,763,000원입니다. 권리 관계는 다수의 채권 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있었으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 가장 큰 문제는 농지취득자격증명원 제출 의무와 함께 농림지역, 농업진흥구역, 군사보호구역 등 다수의 토지 이용 제한이 있다는 점입니다. 이러한 제약 사항과 대중교통의 불편함, 주변 환경적 요인을 고려할 때, 투자는 농업적 활용을 목표로 하거나 해당 지역에 대한 특별한 이해를 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

총 5061.40㎡ (약 1531.15평)의 넓은 면적을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

8.2. 농업 생산 가능성

농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 농업 생산 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

8.3. 경매 시세 차익 기대

현재 감정가는 227,763,000원이지만, 경매 특성상 경쟁 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 여러 요인을 종합적으로 고려해야 하므로 단정적으로 제시하기는 어렵습니다. 특히 농지취득자격증명원 발급 가능 여부, 토지 이용 제한으로 인한 가치 하락 가능성, 해당 지역의 농지 시세 등을 면밀히 분석해야 합니다.

감정가는 227,763,000원이며, 이는 물건에 대한 공신력 있는 평가액입니다. 본 물건은 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수라는 큰 리스크가 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 함께 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 입찰 희망자는 본인의 자금 계획과 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 농지 시세 및 유사 물건의 낙찰가 추이를 참고하여, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.