나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72196 [1] 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 11층 1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에는 다수의 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내
혜성루첸리 제11층 제1104호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생시설, 급배수 시설, 도시가스 난방 설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 214-76 :일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))
의정부동 214-79 :일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))
의정부동 214-77 :일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72196 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 11층 1104호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 7.17㎡

토지지분: 7.167㎡

건물면적: 36.85㎡ (약 11.15평)

건물층수: 16층 중 11층

건물구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2022년 1월 5일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 256,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에는 다수의 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하며, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 관련 법규의 적용을 받음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사의 강제경매, 2025-04-29 접수)

등기부 현황:

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (2022-05-20)

* 을1: 주택임차권 (정지윤, 보증금 300,000,000원, 전입 2022-05-20, 확정 2022-05-02). 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. (인수 보증금 합계: 0원 기재되어 있으나, 물건명세서 상 인수 조건 명시)

* 갑4: 소유권이전 (2022-05-27)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 317,151,052원, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 정지윤

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-05-02

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 본건은 대항력 있는 임차인 정지윤이 존재하며, 보증금 300,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리임. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당표상의 내용일 수 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으므로 매수인 인수 부담이 존재함을 유의해야 함.

1.3. 상권분석

주변 건물 이용 현황: 본건이 위치한 혜성루첸리는 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변으로는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보임.

유사 물건 시세 (주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 기반 분석):

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)는 삼양연립(1984년식, 67.76㎡, 16,500만원), 한솔빌라(나동)(2002년식, 41㎡, 9,800만원), 한솔빌라8차(2001년식, 44.81㎡, 10,500만원) 등 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건(2022년 신축 도시형생활주택)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 큼.

* 제공된 유사 물건들의 면적당 가격은 약 234만원 ~ 243만원/㎡ 수준으로 파악됨.

* 본건의 전용면적(36.85㎡)에 이를 단순 적용 시 시장 가치는 약 8,500만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정되나, 신축 및 주택 유형의 차이를 고려할 때 직접 비교에는 한계가 있음.

* 본건의 감정가(256,000,000원)는 약 695만원/㎡ 수준으로, 신축 도시형생활주택임을 감안할 때 일반적인 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

교육시설: 의정부중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함. (상대보호구역 지정)

교통시설: 인근에 다수의 버스정류장 및 지하철역 소재 (구체적 역명은 검색 결과 미반영)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 300,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크임. 이는 감정가(256,000,000원)보다 높은 금액으로, 매수 시 상당한 추가 자금 투입 또는 손실이 발생할 수 있음.

낮은 감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정평가액(256,000,000원)보다 임차인 인수 보증금(300,000,000원)이 높아, 경매 절차 진행 시 낙찰가가 예상보다 낮게 형성되거나 유찰될 가능성이 있음.

주변 시세와의 괴리: 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 시세와 본건의 감정가가 큰 차이를 보이며, 이는 본건의 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요함을 시사함.

토지이용계획 상의 제한: 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원이 매수인이 인수해야 할 부담으로 존재한다는 점입니다. 이 금액은 본건의 감정가 256,000,000원을 초과하므로, 정상적인 가격으로 낙찰받더라도 상당한 손실이 예상됩니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 주택 유형 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교에 한계가 있으나, 이를 바탕으로 추정한 시장 가치 역시 인수 보증금에 크게 미치지 못하는 수준입니다.

따라서 본건은 투자 가치를 판단하기에 앞서, 임차인과의 협상 가능성, 실제 시장에서의 거래 가능한 최고가 등을 매우 신중하게 고려해야 하며, 최악의 경우 인수 보증금 전액을 부담해야 하는 상황을 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택: 사용승인이 비교적 최근(2022년)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

역세권 및 생활 편의시설 접근성: 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통 및 생활 편의성은 갖추고 있음.

(주의) 잠재적 시세 상승 가능성: 해당 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등의 요인으로 향후 시세 상승이 기대될 경우, 낮은 낙찰가로 매수 시 이익을 볼 여지가 있으나, 이는 매우 높은 리스크를 감수한 전략임.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 치명적인 조건이 존재합니다. 이는 본건의 감정가(256,000,000원)보다 높은 금액이므로, 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 감정가 이하 또는 시세 이하로 낙찰받는다 하더라도 인수 금액을 합산하면 상당한 손실이 발생합니다.

제공된 주변 시세 데이터가 본건과 차이가 커 정확한 시장 가치 산출이 어렵습니다. 그러나 임차인의 보증금 인수 부담을 고려할 때, 본건의 실질적인 가치는 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 높습니다.

만약 본건의 순수한 시장 가치(부채 제외)를 대략 350,000,000원 수준으로 보수적으로 추정하더라도, 인수해야 할 보증금 300,000,000원을 제외하면 입찰 가능한 최대 금액은 50,000,000원 수준이 됩니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 매우 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원

이는 임차인과의 협상, 추가적인 시장 조사, 해당 지역의 개발 가능성 등 여러 변수를 고려했을 때의 매우 위험도가 높은 투자에 대한 최저선이며, 실제 입찰 시에는 전략적으로 더 낮은 금액을 고려하거나, 본건 투자를 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다.

총 취득 예상 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

총 취득 예상 비용 = 50,000,000원 + 300,000,000원 = 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.