나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72190 [1] 경기도 의정부시 민락동 803-1 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 1층 1045호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은
무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 내 1층 1045호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

판매시설(상점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 및 판매시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복6차선 및 북동측으로 왕복4차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-01-12), 지구단위계획구역(민락2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2023-01-31)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-01-12)(접합), 공공주택지구(민락2)<공공주택 특별법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72190 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 803-1 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 1층 1045호

용도: 판매시설 (상점)

감정가: 435,000,000원

토지면적: 14.57㎡ (약 48.16평)

건물면적: 32.67㎡ (약 108.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 민락초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 본건 남서측으로는 왕복 6차선, 북동측으로는 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형이며, 현재 업무시설, 근린생활시설 및 판매시설 건부지로 이용되고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 09일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 336,000,000원)입니다.

이하 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 갑구 5, 6: 소유권 이전 (주식회사도고종합건설, 도고산업개발주식회사)

- 을구 3: 근저당권 (농협은행주식회사, 336,000,000원, 말소기준권리)

- 갑구 7: 임의경매 (농협은행, 2025타경72190)

등기부채권 총액은 336,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바로는 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상임으로 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 민락2지구는 의정부시의 신흥 주거 및 상업 지역으로 발전하고 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 학교 등이 밀집해 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

본건은 판매시설로 이용 중이나, 현재 공실 상태임을 감안할 때 상권 내 경쟁 및 공실률을 고려해야 합니다.

주요 도로에 접해 있어 유동인구 유입 가능성이 있으나, 상권 전반의 공실률(약 30%로 보고됨)에 대한 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층/지상 10층 건물 내 1층 1045호입니다.

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 민락초등학교가 소재하고 있습니다.

교통으로는 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용은 무난하나, 민락2지구 상권 활성화를 위한 교통 개선 논의가 진행된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 건물이 공실 상태이므로, 신규 임차인을 확보하기까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

민락2지구 상권의 높은 공실률(과거 30% 수준 보고)은 공실 장기화 및 임대 수익률 저하로 이어질 수 있는 위험 요인입니다.

건물 전체 호실 수가 447호에 달하여, 상가 시장에서의 경쟁이 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 민락동에 위치한 상업용 부동산으로, 민락2지구라는 신흥 개발 지역 내에 자리하고 있습니다.

주변 환경이 양호하고 교통 접근성이 뛰어나지만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

상권의 잠재력은 있으나, 높은 공실률을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

민락2지구의 지속적인 개발 및 배후 주거 단지 확보로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 및 운영 전략에 따라 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 435,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되었으므로, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 공실 상태 및 상권 내 높은 공실률을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

투자 수익률, 예상 임대료, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 391,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.