나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12464 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장평중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업
무시설(오피스텔), 근린생활시설 등으로 이루어진 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상15층 건물 내 제9층 제903호로서
외 벽: 석재붙임 마감 등,
내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임(후첨, 내부구조도 참조).

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 기계식 주차장설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조
구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12464 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임 9층903호

용도: 아파트

감정가: 382,000,000원

토지면적: 9.53㎡ (약 2.88평)

건물면적: 53.34㎡ (약 16.13평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량의 직접적인 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 도로상태

본건은 동측으로 왕복 6차선 규모의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

* 기본권리사항

본 경매 물건은 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이성애 씨가 거주 중입니다.

* 임차인 정보

* 임차인: 이O애

* 보증금: 375,000,000원

* 차임: 0원 (무료임대차)

* 전입일자: 2022년 02월 18일

* 확정일자: 2022년 01월 24일

* 배당신고일자: 2024년 04월 29일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리는 2023년 05월 03일 접수된 경기광주세무서장의 압류(갑8)입니다.

본건은 을구 1번 주택임차권(이성애, 2024.04.29 접수)이 등재되어 있으며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인의 보증금 375,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이 외 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기(갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13)가 존재하나, 이는 말소기준권리 이후 접수되어 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 375,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 건물용도 및 주변 환경

본 건물은 아파트 및 업무시설(오피스텔) 복합 용도로 이용되고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설 및 업무시설이 밀집된 상가지대입니다. 이러한 상업지구 내에 위치하여 관련 상업시설 이용이 용이합니다.

* 토지 이용계획

일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성 및 상업 활동에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상15층 건물 중 제9층 제903호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

* 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 및 난방설비, 기계식 주차장 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

* 인근 교육시설

"장평중학교"가 북서측 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경에 일부 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이성애 씨의 보증금 375,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액을 매수인이 부담해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항

본 물건이 위치한 토지는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다. 이러한 제한사항은 향후 재건축이나 증축 시 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특정 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 상업지역 내에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 비교적 양호한 편입니다. 또한, 아파트와 업무시설 복합 용도로 활용되는 건물로서 잠재적 가치를 가지고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 보증금 인수 부담은 투자의 성패를 좌우할 수 있는 핵심적인 위험 요소입니다. 철저한 권리분석과 임차인과의 협상 가능성, 그리고 인수되는 보증금을 고려한 적정 매수 가격 산정이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 상업지역 내 위치: 상업시설 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 상업적 가치가 기대됩니다.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물로, 기본적인 주거 및 업무 기능을 충실히 수행할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 375,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이에 따라, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하는 규칙에 따라 다음과 같이 계산됩니다.

감정가: 382,000,000원

인수 보증금: 375,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

= 382,000,000원 - 375,000,000원

= 7,000,000원

본 계산은 제공된 규칙에 따른 이론적인 산정 방식이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 임차인과의 협상 여부, 소멸되지 않는 권리 분석 결과에 따른 최종 인수 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 인수되는 권리 금액이 큰 경우, 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.