나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12416 [1] 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.05.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""백운중학교"" 북서측 인근에 위치함.
주위는 아파트단지,오피스텔,주상용건물이 혼재하는 노선상사가대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장 및 지하철역(4호선 쌍문역)이
인근에 소재하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층건물 내
4층 401호,404호 합2개호수로서
외벽:시멘트보드 마감 등.
내벽:벽지도배 마감 등.
창호:PVC창호임.

이용상태

2024.04.04일자로 사용승인되고,
401호:방3,거실,주방/식당,욕실2,드레스룸,실외기실,현관 등으로 이용중임.
404호:방3,거실,주방/식당,욕실2,드레스룸,실외기실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

전기,위생,급배수,급탕설비,냉난방설비,소화,승강기 및 주차설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 또는 주위의 지형지세 대비 등고평탄한 삼각형 평지로서
오피스텔(주거겸용)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 40미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<도봉구 창동 731-19소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

<도봉구 창동 731-20소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))



<도봉구 창동 731-21소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

<도봉구 창동 731-22소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

<도봉구 창동 731-28소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12416 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 620,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동 1동 4층 401호

건물 종류: 오피스텔

건축년도: 2024년 (사용승인 2024.04.04)

건물 규모: 지하 1층, 지상 14층 중 4층

전용 면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

토지 면적: 21.67㎡ (약 6.56평)

토지 지분: 21.6741㎡ (약 6.56평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "백운중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 주상복합 건물이 혼재하는 대로변 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 쌍문역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서측으로는 폭 40미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 지역 분석

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하나, 일반적인 거주 및 업무 활동에 큰 제약은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 25일 접수된 주식회사전국엔피엘자산대부의 근저당권(을1)입니다.

이 근저당권을 포함한 이후 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 채권 총액

등기부 채권 총액은 약 1,314,202,859원으로, 감정가액을 상회하는 규모입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (합계 0원).

다만, 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 및 명도 과정에서 확인 및 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 명확한 임대차 관계 확인 없이는 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 특성

본건은 2024년에 준공된 신축 오피스텔로서 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있습니다.

건물 내에는 업무시설(오피스텔) 외 근린생활시설도 포함되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 2025년 2월에 동일 건물(더프라우드창동)의 유사 면적(59.77㎡) 전유부를 가진 호실들이 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

3층: 58,808만원

12층: 63,988만원

14층: 65,024만원

평균 거래가는 약 62,607만원으로, 본건의 감정가(62,000만원)와 유사한 수준입니다.

층별로 가격 차이가 발생하는 경향을 보이며, 고층일수록 가격이 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의성

본건 호실(401호)은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개로 구성되어 있어 3인 이상 가구의 거주에도 충분한 공간을 제공합니다.

드레스룸, 실외기실 등 수납 및 편의 시설도 갖추고 있습니다.

5.2. 부대 시설

건물에는 전기, 위생, 급배수, 급탕, 냉난방, 소화, 승강기 및 주차 설비가 완비되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

백운중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

대로변에 위치하고 있어 상업시설 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이므로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

명도 책임 및 명도 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 채무 과다

말소기준권리보다 선순위 채권이 없고 매각으로 소멸되는 권리들이므로 대항력 있는 임차인이 없다면 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 총 채무액이 감정가를 상당히 초과하므로 경매 낙찰가율이 낮을 경우 채권자가 일부 채권을 회수하지 못할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 조사를 통해 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)이 있는지 확인이 필요합니다. 현재까지의 일반적인 입지 분석 및 관련 정보 검색 결과, 해당 가능성은 낮아 보이며 특별히 문제 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년에 준공된 신축 오피스텔로서, 최신 설비와 현대적인 내부 구조를 갖추고 있습니다.

지하철역 및 간선도로 접근성이 우수하여 입지 조건이 뛰어나며, 상권 또한 양호한 편입니다.

전용면적 59.77㎡에 방 3개, 욕실 2개 구성으로 실거주 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성과 총 채무액이 감정가를 초과하는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2024년 준공)로 하자 및 관리 부담이 적습니다.

사통팔달의 교통망(4호선 쌍문역 인접)과 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

방 3개, 욕실 2개의 실용적인 내부 구조로 가족 단위 거주 수요에 적합합니다.

향후 창동 지역의 발전 가능성과 함께 시세 상승 여력이 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 최근 거래 사례에서 3층이 58,808만원, 12층이 63,988만원에 거래된 점, 그리고 4층이라는 위치를 고려할 때, 층별 시세 차이를 반영하고 신축이라는 장점을 감안해야 합니다.

감정가(62,000만원)는 최근 평균 거래가(약 62,607만원)와 유사하며, 3층 거래가(58,808만원)보다는 높은 가치를 예상할 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 총 채권 규모를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 590,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래된 최저가(3층)보다 약간 높고, 감정가보다는 낮은 수준으로, 리스크를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.