나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51365 [1] 서울특별시 강동구 천호동 447-17 강동역신동아파밀리에 1101동 37층3702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ""강동역(지하철 5호선)"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""강동역(지하철 5호선)""이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층/지상 41층 건물 내 제37층 제3702호로서,
(사용승인일: 2015.07.30)
외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호: PVC 창호 등 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 용도 '공동주택(아파트)'로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 노폭 50미터 포장도로, 북동측 및 북서측으로 각각 약 12미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 용도구역기타(특별계획구역 세부개발계획) , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조) , 도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 학교이적지(저촉),건축선 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51365 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 447-17 강동역신동아파밀리에 1101동 37층3702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,360,000,000원

* 토지면적: 29.45㎡ (약 8.91평)

* 건물면적: 107.34㎡ (약 32.47평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 재OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 강동역(지하철 5호선) 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 강동역(지하철 5호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 재단법인한국장애인재단 근저당권 (접수일 2021-11-17, 채권액 1,200,000,000원).

* 진행 중인 경매: 서울동부지방법원 2025타경51365 (채권액 1,000,000,000원).

* 총 등기부채권액: 1,200,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 700,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2015-12-23

* 배당신고일자: 2025-07-01

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인 송 이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도에 잠재적인 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본 건은 지하철 5호선 강동역 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 이는 주거용으로서의 가치뿐만 아니라 향후 임대 수익 창출에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 강동역신동아파밀리에

* 주소: 서울특별시 강동구 천호대로 1089 (천호동)

* 건축년도: 2015년 07월 30일 사용승인

* 구조: 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조, 지하 4층 / 지상 41층 건물 내 37층 3702호

* 면적:

* 전용면적: 107.34㎡ (약 32.47평)

* 제공된 감정평가서 요약에 따르면 건물면적은 107.34㎡입니다. 또한, 최근 매매 정보에서도 해당 면적이 107.34㎡로 확인됩니다.

* 총 세대수: 230세대 (총 2개동).

* 주차: 총 434대 가능 (지하 자동주차 434대).

* 편의시설: 관리사무소, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 지하 전기차충전기 18대.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 소화전, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 송 이 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리 행사에 대한 주의가 필요합니다.

* 주의사항: 제공된 정보 상 명시된 주의사항은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강동역 역세권에 위치한 신축급 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 잠재적으로 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동역 역세권의 뛰어난 입지 조건

* 비교적 최근 연식(2015년 준공)의 우수한 건물 상태

* 활발한 상권 및 풍부한 생활 편의시설

* 정비된 아파트 단지 내의 쾌적한 주거 환경

* 향후 지역 개발 및 교통 호재에 따른 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(107.34㎡)의 35층 매물이 141,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 37층으로 층수 또한 우수합니다.

* 현재 감정가는 136,000만원입니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 부담 가능성을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

* 상기 시세 분석 및 물건의 특징을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 138,000만원으로 산정합니다. (본 입찰가는 인수 보증금 700,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 명도 관련 비용 및 임차인과의 협상 등을 추가적으로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.