나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51351 [1] 서울특별시 강동구 성내동 81-10 마이플레이스성내 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ""천호역(8호선) 남동측 인근에 위치하며, 주위에는
단독주택, 다가구주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(천호역: 5호선,
8호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일:2020.07.06)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 1개호(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(도시형
생활주택), 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2)
도시지역, 준주거지역(2015-04-15) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진
지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51351 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 81-10 마이플레이스성내 3층301호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 복합 용도)

토지면적: 8.04㎡ (약 2.43 평)

토지지분: 8.04㎡ (약 2.43 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48 평)

건물지분: 21.42㎡ (약 6.48 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 사용승인일: 2020년 07월 06일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제3층 제301호

건물 외벽: 석재붙임 등 마감

건물 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감

건물 창호: 샷시창호 등 마감

건물 내부 이용상태: 업무시설(오피스텔) 1개호

설비내역: 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.3. 토지 이용계획 및 제한사항

지역지구: 도시지역, 준주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 천호역(8호선) 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 및 8호선 환승역인 천호역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2025년 04월 25일 접수된 전주리 명의의 강제경매 (갑3) 입니다.

이에 따라, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리(갑4: 국민건강보험공단 압류)는 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전OO (전주리)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 18일

* 확정일자: 2021년 06월 03일

* 배당신고일자: 2025년 04월 22일

* 대항력: 있음

3.3. 권리인수 여부

본 물건의 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임차인 전OO은 대항력이 있으며, 본건 경매의 채권자로서 본인 명의의 강제경매를 신청한 상태입니다. 낙찰가액이 임차인의 채권액(220,146,500원)보다 낮을 경우, 임차인은 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성내동 일대는 천호역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 근린생활시설, 업무시설, 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있으며, 상업 활동이 활발한 편입니다. 주변에 대규모 주상복합 단지가 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 5, 8호선 천호역 역세권으로 서울 시내 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 현대백화점, 강동아트센터, 올림픽공원 등 다양한 편의시설 및 문화시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 강동성심병원 등 종합병원 및 다양한 의료 시설이 근거리에 위치하고 있어 의료 이용 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 및 재정비촉진지구 지정

본건은 천호성내재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 재건축 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 기간 지연, 추가적인 비용 발생 등의 가능성도 존재합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

채권자인 임차인 전OO은 대항력을 갖추고 있어, 낙찰 후에도 임차 관계가 복잡해질 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 있다면 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 기재되어 있습니다. 이는 본 건 부동산이 다른 담보물건과 함께 동일한 채무를 담보하고 있음을 의미합니다. 이러한 공동담보 관계는 채무 변제 및 담보 해지 과정에서 추가적인 확인 및 조사가 필요할 수 있으며, 전체 담보물의 가치 및 경매 진행 상황에 따라 복잡성이 가중될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치하거나 직접적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 천호역 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택/오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 경매 채권자로 등재되어 있다는 점과 공동담보 물건이라는 특수성이 존재하여, 권리관계 및 명도 절차에 대한 세심한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5, 8호선 천호역을 도보로 이용 가능한 뛰어난 역세권 입지를 자랑합니다.

8.2. 개발 잠재력

천호성내재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 신축 건물

2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

8.4. 소형 면적

소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원이며, 건물 면적(21.42㎡) 대비 평당 가격은 약 111만원 수준입니다.

주변 유사 연식 및 면적의 다세대/오피스텔 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 기준 평당 100만원~110만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점은 긍정적이나, 임차인이 채권자로서 경매에 적극적으로 참여할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력과 현재 시세를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준에서 약 10%~15% 가량 상향하여 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 275,000,000원

추천 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.