나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11797 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 470-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 중랑구 망우동 소재 ""망우초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근
린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인\
주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 평옥개 3층 건물 내 지층 1호로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감.
내벽 : 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 35미터 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

망우동 470-1
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협
조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등)), 과밀억제권역, 건축선 등입니다.

(자세한 사항은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11797 (1)

채권자: 정OO

경매 구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 470-1

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 2660.74㎡ (약 805.08평)

건물 지분: 2660.74㎡ (약 805.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

주 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

건축 구조: 철근콘크리트조 평옥개 3층 건물 내 지층 1호

건축 연도: 1981년 4월 6일 (사용승인일 기준)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 공유물분할을위한경매

1.5. 감정가

감정가: 527,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m), 과밀억제권역, 건축선 등으로 지정되어 있습니다.

인접 도로: 북측 약 35미터 및 동측 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 20,000,000원

차임: 1,736,450원

전입(사업)일자: 2005년 10월 18일

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2025년 6월 16일

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2011년 7월 6일

대항력: 있음

비고:

대항력 있는 임차인 총 인수 보증금 합계: 0원 (최 임차인의 보증금은 0원으로 기재되어 있어 인수 금액이 발생하지 않습니다. 신 임차인의 보증금은 20,000,000원이나, 배당 신고일자가 명시되어 있어 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 있습니다. 그러나 임대차 계약 내용을 정확히 확인하여 보증금 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.)

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2017년 8월 9일자 이천세무서 압류 (등기구분 갑11).

경매개시결정 등기: 2025년 4월 28일자 임의경매 (등기구분 갑13, 채권자 정대성).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 대지권 미등기 관련 내용은 아래 참조)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 갑3 가등기 '인수' 표기됨)는 인수될 수 있으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 대지권 관련 특이사항

본건은 대지권 미등기 상태이며, 대지권의 유무는 불분명합니다.

신청인의 의견서에 따르면, 신청인과 상대방들이 보유한 토지 공유지분과 건물 공유지분 비율이 동일하므로, 추후 별도 대지권 등기를 통해 소유권 취득이 가능할 수 있다는 의견이 있습니다.

최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역은 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

주변에 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 유동 인구 및 잠재 고객 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

향후 지역 개발 계획 등에 따라 상권 가치 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 망우초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

편의 시설: 주변에 주택가 및 근린 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매

공동 소유자 간의 분쟁으로 인한 경매이므로, 낙찰 후 소유권 행사 및 명도 과정에서 추가적인 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

신 임차인은 보증금 20,000,000원, 차임 1,736,450원, 전입일 2005년 10월 18일로 대항력이 있습니다. 2025년 6월 16일 배당신고일자가 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 수 있으므로, 임대차 계약서 및 배당표를 면밀히 검토하여 보증금 인수 여부를 정확히 판단해야 합니다.

최 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력은 있으나 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 계약의 실제 내용을 파악하여 법적 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 대지권 미등기

건축물대장상 대지권 미등기 상태로, 추후 대지권 등기 절차 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 향후 건물 증축, 신축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 토지 면적 기재 오류 가능성

제공된 정보에서 토지 면적이 0㎡으로 기재된 점은 통상적인 상황이 아니므로, 토지의 실제 면적 및 소유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.6. 혐오시설 확인

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 근린생활시설 건물로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 신 임차인의 보증금 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 대지권 미등기 및 다양한 토지 이용 제한은 잠재적 리스크 요인입니다.

건물 면적은 2,660.74㎡로 상당한 규모를 갖추고 있으며, 주변 상권 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

이해관계인 간의 복잡한 권리 관계와 대지권 관련 불확실성을 해소하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

우량 입지에 위치한 근린생활시설 건물입니다.

인근 학교 및 주거 지역을 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

공동 소유자들과의 원만한 협의를 통해 합리적인 가격으로 소유권을 확보할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

대지권 미등기 문제는 추후 해결 가능성이 열려 있어, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 527,000,000원

본건은 공유물분할 경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인(신 임차인, 보증금 20,000,000원)의 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

최 임차인의 보증금은 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

신 임차인의 경우, 배당 신고일자가 있으나 배당받지 못할 경우 20,000,000원의 보증금을 인수하게 됩니다.

대지권 미등기 및 복잡한 권리 관계, 향후 명도 과정에서의 변수 등을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부, 소유권 확정 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 분석한 후 산정되어야 합니다.

보수적인 관점에서, 신 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 가능성을 염두에 두고, 대지권 확보 비용 및 명도 비용 등을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최저매각가격(527,000,000원)에서 법률적, 현장적 변수들을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상하며, 이는 약 421,600,000원 ~ 474,300,000원 범위입니다.

단, 본 입찰가 산정은 현재 제공된 정보에 기반한 예상이며, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.