나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51373 [1] 서울특별시 광진구 군자동 60-28 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51373 [1] 서울특별시 광진구 군자동 60-28 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경51373
• 주소: 서울특별시 광진구 면목로1길 30
• 용도: 다가구주택

서울동부지방법원 경매4계 2025타경51373 | 소재지: 서울특별시 광진구 면목로1길 30 | 감정가: 866,507,600원 | 최저가: 693,206,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울동부지방법원 2025타경51373(1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51373 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 군자동 60-28

용도: 다가구주택

감정가: 866,507,600원

토지면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

건물면적: 156.16㎡ (약 47.24평)

건물 제시외면적: 92.60㎡ (약 28.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 일반건축물대장상 위반건축물 등재.

1.2. 감정평가 요약

* 토지:

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "세종대학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(군자역, 5·7호선)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

* 형태 및 이용상태: 대체로 평탄한 정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 2~3m 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 건물:

* 구조: 연와조 평스라브지붕 2층 건물

* 이용상태: 주택으로 이용중 (지하층, 1층, 2층 각 4개 호)

* 설비내역: 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

* 기타참고사항: 본건 건물은 위반건축물로 등재되어 있음 (2023.05.26. 2층 2㎡ 패널조 주거 위반, 옥상 15㎡ 패널조 주거 위반). 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

서울특별시 광진구 군자동에 위치하며, 세종대학교 북측 인근 지역입니다. 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다. 지하철 5·7호선 군자역과 다수의 노선버스를 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다. 남동측으로 약 2~3m의 도로에 접해 있어 차량 접근도 가능합니다. 제2종일반주거지역으로 최고 7층까지 건축이 가능하며, 주변의 개발 가능성도 엿볼 수 있는 입지입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계나 인수되는 권리가 있는지 정확한 판단이 어렵습니다. 통상적인 경매 절차에 따라 법원에서 진행되므로, 실제 매각 시점에서 말소되는 권리와 인수되는 권리를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 점은 명도 및 추후 건축물 관련 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 군자동 지역은 주택가와 상업 시설이 혼합된 형태를 보입니다. 인근에 세종대학교가 위치하여 학생 유동인구가 있으며, 대학가 주변 상권의 특성을 일부 보일 것으로 예상됩니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다. 군자역을 중심으로 한 상권과 연계될 가능성도 있으며, 상대적으로 젊은 층과 지역 주민을 타겟으로 하는 상업시설이 활성화될 수 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리한 편이며, 5·7호선 군자역을 이용할 수 있습니다. 주변에 학교(상대보호구역 내 위치) 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 군자동 지역은 주거 밀집 지역으로 혐오시설에 대한 주민들의 민감도가 높을 수 있습니다. (검색 결과, 혐오시설은 일반적으로 사형장, 교도소, 묘지, 화장장, 하수처리장, 쓰레기 처리장 등을 포함하며, 부동산 가치 하락의 원인이 될 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정적 제재가 가해질 수 있으며, 건축물대장 정리가 필요합니다. 또한, 임대관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법규 제한이 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울시 내 입지, 편리한 교통 여건, 주거용 건물로서의 활용 가능성을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 낙찰가를 고려한 투자 가치 판단이 필요하며, 특히 위반건축물 등재 및 명도 관련 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 실익을 따져보는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울시 광진구 군자동, 세종대학교 인근의 주거지 입지

* 교통: 지하철 5·7호선 군자역 인접, 편리한 대중교통망

* 잠재력: 제2종일반주거지역으로 향후 건축 및 개발 잠재력 보유 (단, 용도지역 제한 고려)

* 주의사항: 위반건축물 등재 여부 확인 및 해결 방안 마련 필수, 명도 절차 및 비용 고려

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계