나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51357 [1] 서울특별시 송파구 문정동 OOOO OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정고등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주변은
다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철8호선 문정역""이 소재하여
대중교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽은 석재 및 치장벽돌 마감 등
창호는 샤시창호 마감 등임.

이용상태

관련 공부상 용도 : 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기
간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 송파구 문정동 65-1 어울림하우스 3층301호

1.2. 건물 정보

용도: 다세대주택

건물면적: 46.10㎡ (약 13.94평)

건물층수: 3층 (총 5층 건물 내)

건축연도: 2017년 (사용승인일 기준)

1.3. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51357 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 440,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 토지 정보

토지면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

토지제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, ""문정고등학교"" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변시설

* 문정고등학교, 문정초등학교 등 교육시설

* 송파도서관, 근린공원 등 문화/여가 시설

* 다양한 상업시설 및 편의시설 (문정역세권)

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물 용도 '아파트'로 사용되는 부지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑5. 강제경매 (채권자: 송현규, 채권금액: 101,575,601원, 접수일자: 2025-04-29)

3.2. 말소되는 권리

등기부등본상 말소기준권리(갑5)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 갑6. 압류 (채권자: 국민건강보험공단, 접수일자: 2025-05-12)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

* 갑4. 소유권일부(2분의1) 가처분 (권리자: 유복심, 접수일자: 2024-07-04)

* 주의: 소유권에 대한 가처분이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 소유권 분쟁의 여지가 있음을 의미합니다.

* 을구 6번 주택임차권등기 (접수일자: 2025-09-09)

* 주택임차권등기로, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-02

* 확정일자: 2023-02-10

* 배당신고일자: 2025-07-07

* 대항력: 있음

* 비고:

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 300,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. (을구 6번 주택임차권등기 참조)

* 초기 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서 상의 주택임차권등기 내용에 따라 보증금 전액 배당받지 못하면 잔액 인수 위험이 있습니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 면적대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 40.79㎡ (약 12.34평) 3억 5천 8백만원 (평당 약 2,901만원) - 2014년식, 2층

* 2026년 7월 거래: 29.49㎡ (약 8.92평) 3억 2천 7백만원 (평당 약 3,666만원) - 2016년식, 6층

* 2026년 7월 거래: 39.36㎡ (약 11.91평) 5억 2천만원 (평당 약 4,366만원) - 2019년식, 3층

본건은 46.10㎡ (약 13.94평)이며, 2017년식 3층 건물입니다. 위 실거래가 데이터를 바탕으로 평당 가격을 환산하면, 평당 약 3,000만원에서 4,400만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 면적과 건축연도를 고려할 때, 현 시세는 평당 약 3,500만원 ~ 4,000만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 4억 8천 5백만원 ~ 5억 5천 7백만원 범위로 산정할 수 있습니다. (46.10㎡ * 35,000,000원 ~ 46.10㎡ * 40,000,000원)

감정가(4억 4천만원)는 이러한 시세보다 낮은 수준이나, 인수되는 권리(가처분, 임차보증금)를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편리한 교통: 지하철 8호선 문정역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 우수한 주거 환경: 문정고등학교 및 문정초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 송파도서관, 공원 등 문화 및 여가 활동을 위한 시설 접근성이 좋습니다.

* 다양한 편의시설: 문정역 주변 상업지구와 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 건물 내 편의시설: 승강기, 주차장 등의 편의 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 소유권 가처분: 소유권의 2분의 1에 대한 가처분이 존재하며, 매수인에게 인수되므로 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 매각 이후 법적 절차나 협상을 통해 해결해야 할 문제입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수 위험: 보증금 3억원의 대항력 있는 임차인이 있으며, 경매 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 인수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 건축물 용도를 '아파트'로 사용하는 경우 허가가 필요합니다. 이는 향후 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2017년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 역세권에 위치하고 있으며, 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시세 대비 잠재적 가치가 있는 것으로 보입니다. 그러나 소유권 가처분 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이라는 중대한 법적 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 해결 방안을 모색하며, 필요한 경우 법률 전문가와 상담하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 송파구 문정동이라는 뛰어난 입지 조건 (문정역 역세권).

* 최근 시세 상승 추세를 반영하는 실거래가 데이터 존재.

* 감정가가 시세 대비 낮은 수준으로, 투자 여력 존재.

* 주변 지역의 개발 및 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 권리(가처분, 임차보증금)로 인해 예상 시세보다 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 3억원의 임차보증금 인수 가능성은 실질적인 취득 가격을 높이는 요인이 됩니다.

주변 시세 및 감정가를 고려하되, 인수되는 권리 부담을 감안하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 인수되는 임차보증금 3억원을 제외하고, 예상 시세(약 4억 8천 5백만원 ~ 5억 5천 7백만원)를 기준으로 접근할 경우, 입찰가는 보수적으로 책정해야 합니다.

따라서, 4억 4천만원 ~ 4억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이는 감정가 수준에서 시작하여, 인수되는 권리 관련 해결 방안 및 가처분 해소 여부를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 함을 의미합니다. 인수되는 권리 금액을 고려할 때, 이보다 높은 금액으로 입찰할 경우 오히려 손해가 발생할 수 있습니다. 낙찰 후에도 인수되는 가처분 및 임차보증금 문제를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 발생함을 반드시 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.