나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51371 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 76-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화감정 · 평가일 2025.05.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""중곡4동주민센터"" 동남측 인근에 위치하며,
주위는 소규모아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하나 본건 토지의 접면도로가 좁아 차량통행은 어려우며, 인근에 버스정류장 및 남측 원거리에 지하철 5호선 ""아차산역""이
소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 접면도로와 등고평탄한 가장형 평지로서 다가구용 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역
가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공부상 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층 지상2층의 주택이나, 현황은 벽돌 및 판넬조 판넬지붕의 지하1층 지상4층의 주택(다가구주택, 12세대)으로

외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 일부 판넬 및 징크강판 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

다가구주택(12가구)으로 이용 중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적개황도, 내부구조도, 사진용지와 같이 제시외건물(가), (나), (다), (라), (마)가 소재함.

공부와의 차이

공부상 벽돌조 평슬래브지붕의 지하1층 지상2층의 주택이나, 현황은 벽돌 및 판넬조 판넬지붕의 지하1층 지상4층의 주택(다가구주택, 12세대)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-건축물대장(갑) 상 위반건축물표시 있음
-공부상 벽돌조 평슬래브지붕의 지하1층, 지상2층의 주택이나, 현황은 벽돌 및 판넬조판넬지붕의 지하1층 지상4층의 다가구주택(12세대)임.
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4,5,6,7,8,9,11,13번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51371 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사한국비즈니스금융대부 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 76-15 (신주소: 서울특별시 광진구 영화사로3길 27-8)

용도: 다가구주택

감정가: 892,462,640원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 112.40㎡ (약 33.99평)

건물면적: 163.04㎡ (약 49.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 109.86㎡ (약 33.25평)

1.4. 건축물 현황

공부상 현황: 벽돌조 평슬래브지붕, 지하 1층, 지상 2층 주택

실제 현황: 벽돌 및 판넬조 판넬지붕, 지하 1층, 지상 4층 다가구주택 (12세대)

특이사항: 건축물대장(갑) 상 위반건축물 표시 있음

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동주민센터" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 원거리에 지하철 5호선 "아차산역"이 있습니다. 차량 접근은 가능하나 본건 토지의 접면 도로가 노폭 3미터 내외로 좁아 차량 통행이 다소 어렵습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역입니다.

2.4. 주변 시설

인근에 영화사(사찰), 중곡4동주민센터, 아차산역 등이 소재합니다. 검색 결과, 중곡동 지역은 과거 정신병원 운영으로 인한 혐오시설 이미지가 있었으나 현재는 종합의료복합단지 조성 등으로 개선하려는 노력이 있었으며, 지역 내 불법 유해업소 근절 노력이 지속되고 있습니다. 특이하게 인근에 대규모의 국립서울병원(정신건강의학과)이 있으나, 해당 지역은 주민들과의 갈등 해소를 위한 종합의료복합단지 조성 계획 등 개선 노력이 있었던 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 을구 3번 근저당권(주식회사한국비즈니스금융대부, 390,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 13번 주택임차권 등기입니다. 이 임차권들은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

총 13명의 임차인이 신고되었습니다. 이 중 을구 순위 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 13번에 해당하는 임차인들의 보증금 합계액 970,000,000원(홍동재 1억, 이은주 1.3억, 고왕철 1.5억, 김시훈 1억, 손대원 1억, 이동창 1.3억, 김정현 1.3억, 문지찬 1.3억)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하게 됩니다.

* 고왕철: 보증금 150,000,000원, 전입 2022-07-14, 확정 2022-06-29, 대항력 없음 (단, 을구 6번 임차권자로 인수 가능성 있음)

* 김시훈: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-10-07, 확정 2022-09-05, 대항력 없음 (단, 을구 7번 임차권자로 인수 가능성 있음)

* 김정현: 보증금 130,000,000원, 전입 2024-09-30, 확정 2023-04-18, 대항력 없음 (단, 을구 11번 임차권자로 인수 가능성 있음)

* 문지찬: 보증금 130,000,000원, 전입 2022-10-17, 확정 2022-09-30, 대항력 없음 (단, 을구 13번 임차권자로 인수 가능성 있음)

* 박선정: 보증금 100,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-12-22, 확정 2022-12-09, 대항력 없음

* 손대원: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-10-18, 확정 2022-09-07, 대항력 없음 (단, 을구 8번 임차권자로 인수 가능성 있음)

* 심영민: 보증금 150,000,000원, 전입 2024-08-26, 확정 2022-09-13, 대항력 없음

* 이동창: 보증금 130,000,000원, 전입 2022-08-30, 확정 없음, 대항력 없음 (단, 을구 9번 임차권자로 인수 가능성 있음)

* 이은주: 보증금 130,000,000원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-09-30, 대항력 없음 (단, 을구 5번 임차권자로 인수 가능성 있음)

* 조상현: 보증금 130,000,000원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-09-30, 대항력 없음

* 최덕묵: 보증금 0원, 전입 2025-01-14, 확정 없음, 대항력 없음

* 최선영: 보증금 100,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-09-06, 대항력 없음

* 홍동재: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-07-20, 확정 2022-06-24, 대항력 없음 (단, 을구 4번 임차권자로 인수 가능성 있음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 광진구 중곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 생활권입니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

해당 지역은 배후 주거지가 탄탄하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 인근의 좁은 도로 폭은 차량 접근성을 제한하여 상권 활성화에 다소 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

중곡4동주민센터, 각종 근린생활시설이 인근에 위치합니다. 지하철 5호선 아차산역과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 학교들이 다수 위치하고 있으며, 인근에 국립서울병원(정신건강의학과)이 자리하고 있습니다.

5.3. 기타

아차산 생태공원이 인근에 있어 녹지 공간 및 여가 활동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 공부와의 차이

건축물대장 상 위반건축물로 표시되어 있으며, 공부 상 지하 1층, 지상 2층 주택이나 현황은 지하 1층, 지상 4층의 다가구주택(12세대)으로 건물 구조 및 층수, 세대수 등에서 큰 차이가 존재합니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정적 제재를 받을 가능성이 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 인수되는 임차보증금

본건의 가장 큰 리스크는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 8건의 보증금 총액 970,000,000원입니다. 이 금액은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 전부 인수해야 하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 도로 폭 협소

접면 도로의 폭이 3미터 내외로 협소하여 차량 통행 및 진출입에 불편함이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 892,462,640원입니다. 공부 상의 건물 현황과 실제 현황 간의 큰 차이(층수, 세대수) 및 위반건축물 등재는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 특히, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 970,000,000원에 달하여, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 주변은 주거 지역으로 생활 편의시설 및 교통 접근성은 보통 수준이나, 좁은 도로 폭은 아쉬운 점으로 남습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 12세대로 구성된 다가구주택으로, 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

8.2. 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 위반건축물 관련 문제 해결이 선행되어야 함)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 892,462,640원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 970,000,000원에 달하여 감정가를 초과하는 상황입니다. 따라서 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 970,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다.

계산 방식: (감정가) - (인수 보증금)

892,462,640원 - 970,000,000원 = -77,537,360원

이는 실질적인 순수익을 고려할 때, 현재 상태로는 투자 가치가 낮거나 마이너스 상태임을 시사합니다. 따라서 본건에 대한 입찰가는 인수 부담액을 감안하여 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상되며, 실제 투자자는 인수 부담액을 상쇄할 수 있는 추가적인 수익률 또는 시세 차익을 고려해야 할 것입니다. 보수적인 관점에서, 인수 금액을 고려하면 입찰 참여를 신중히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.