나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51370 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""대원여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 연립다세대주택, 각종 근린생활시설 및 전통시장(신성종합시장)등이 산재하는 주
거지대로 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량츨입이 가능하며 인근에 마을버스 및 각종 노선시내버스정류장이
있고 근거리에 지하철7호선 ""중곡역""이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건 소재 건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 지하 층, 지상 5층이며 철근콘크리트
구조 평지붕으로 2018.02.26 사용승인되었음.
외벽 : 시멘트몰탈위 치장벽돌쌓기등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

급수위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 남서측하향 완경사지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-중곡동 147-216, 중곡동 147-60
도시지역 , 제1종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-건축물대장(표제부, 갑) 상 위반건축물표시 있음
-주택도시보증공사: 경매신청권자로 배당요구일자는 경매신청일임, 주택임차권자 서민우의 임대차보증금반환채권(200,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51370 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 4층 402호

건물명: 헤라힐스

용도: 도시형생활주택

감정가: 243,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 건물 및 토지 상세

토지면적: 22.77㎡ (6.89평)

건물면적: 26.32㎡ (7.96평)

건물 사용승인일: 2018년

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 4층 (총 5층)

건물 지붕: 평지붕

건물 연면적: 478.3㎡ (144.71평)

건폐율: 50.68%

용적률: 149.94%

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "대원여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 연립다세대주택, 각종 근린생활시설 및 전통시장(신성종합시장)등이 산재하는 주거지대로 주위환경은 보통수준임.

교통상황:

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하며 인근에 마을버스 및 각종 노선시내버스정류장이 있고 근거리에 지하철7호선 "중곡역"이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.3. 권리분석

말소기준권리:

4번신규식지분압류 (도봉세무서, 2021-07-26 접수)

인수되는 권리:

* 주택임차권 (임차인: 서 , 보증금: 200,000,000원, 전입일자: 2019-09-03, 확정일자: 2019-08-26) - 낙찰자 인수 조건

본 임차인은 대항력과 우선변제권을 가지며, 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

소멸되는 권리:

* 소유권이전2번신탁등기말소

* 소유권이전 (상속)

* 4번신규식지분압류 (도봉세무서)

* 가압류 (최성길)

* 가압류 (서민우)

* 4번신규식지분압류 (광진구)

* 4번신주은지분전부 이전

* 4번신규식지분,신주 환지분강제경매개시 결정 (주택도시보증공사)

* 4번신규식지분,12번 신규식지분압류 (잠실세무서장)

* 4번신규식지분,12번 신규식지분압류 (성동세무서장)

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 상권분석

주변에 다양한 근린생활시설 및 전통시장(신성종합시장)이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

단독주택, 연립다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

소형 평형의 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요를 예상할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통:

* 지하철 7호선 중곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 마을버스 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

편의시설:

* 신성종합시장 등 전통시장 및 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

교육시설:

* 대원여자고등학교가 인근에 위치합니다.

주거환경:

* 2018년 신축에 가까운 도시형생활주택(단지형다세대)으로 주거용으로 이용 중입니다.

* 건물 내 급수위생, 난방, 승강기, 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 위반건축물 표시: 표제부 상 위반건축물로 표시되어 있어, 이에 대한 조사 및 해결(원상복구, 이행강제금 등)이 필요합니다. 관련 법규 및 행정 절차에 대한 전문가 상담이 필수적입니다.

* 선순위 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 200,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자금액 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

그러나 건축물대장 상 위반건축물 표시가 있다는 점과, 2억원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점은 투자의 안정성을 저해하는 주요 요인입니다.

위반건축물의 구체적인 내용과 해결 방안, 예상 비용에 대한 면밀한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

시장가치 대비 인수 보증금 및 위반건축물 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 7호선 중곡역 역세권으로 교통 편의성이 높습니다.

* 소형 평형(약 8평)으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요층을 공략할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제가 해결될 경우, 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차인 보증금 2억원 인수와 위반건축물이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

감정가 2억 4,300만원은 이러한 리스크를 반영하지 않은 수치일 가능성이 높습니다.

따라서, 총 투자금액(입찰가 + 인수보증금)이 시장가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

위반건축물 해결 비용 및 위험 감수 수준에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

현 시세 및 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 1차 경매에서 보수적인 접근으로 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 100,000,000원

권장 입찰가: 70,000,000원

참고: 권장 입찰가 70,000,000원으로 입찰 시 총 투자금액은 약 270,000,000원(입찰가 70,000,000원 + 인수보증금 200,000,000원)이 예상됩니다.

입찰 결정 전 반드시 현장 조사 및 관련 전문가와 상담하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.