나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51382 [1] 서울특별시 은평구 응암동 126-15 한힘주택 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 '응암3동 주민센터' 북측 인근에 위치한 부동산으로 주위환경은 다세대주택, 단독주택 등이 위치하는 주거지대로, 인근에 은명초, 신사초, 신진과고, 신사근린공원, 불광천 등 교육시설, 공공시설 등이 소재하고, 인근 ‘응암로21길’ 주변으로 음식점, 카페, 편의점 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘증산로’변으로 버스정류장이, 남서측 인근에 지하철6호선 ‘새절역’이, 북서측 인근에 지하철6호선 ‘응암역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 9층 근린생활시설업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 내

제4층 제404호로,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

창호 : 샷시창호 임.

이용상태

공부상 ‘오피스텔’임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지(응암동 126-15, 126-14) 일단의 토지로, 일단의 토지는 평지, 세장형이며 근린생활시설업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 3~4미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 126-15 :

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

응암동 126-14 :

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51382 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 기본사항

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 126-15 한힘주택 4층404호

건물명: 한힘주택

호실: 404호

용도: 오피스텔

1.3. 면적 및 규모

토지 면적: 13.76㎡ (약 4.16평)

토지 지분: 13.76㎡ (약 4.16평)

건물 면적 (전용 면적): 44.32㎡ (약 13.41평)

건물 지분: 44.32㎡ (약 13.41평)

건축 연도: 2011년

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 9층 (본건 4층)

1.4. 감정가 및 채권액

감정가: 204,000,000원

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

등기부채권 총액: 200,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 '응암3동 주민센터' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대입니다.

인근에 은명초, 신사초, 신진과고 등 교육시설과 신사근린공원, 불광천이 소재하여 쾌적한 생활환경을 제공합니다.

2.2. 교통 여건

본건 인근 '증산로'변에 버스정류장이 위치합니다.

지하철 6호선 '새절역'이 남서측 인근에, '응암역'이 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (2023.10.23.)

이후 접수된 권리들은 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 2025.04.28.)을 포함하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 주택임차권(최선희)이 등기되었으나, 매각으로 소멸되는 것으로 표기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

- 주택보증공사 (최선희 임차보증금 반환 채권 양수 승계인)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-09-07

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2023-09-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출

- 최선희

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-09-07

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2023-09-13

대항력: 없음

- 홍대호

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-09-02

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수주의 사항

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자이며, HUG는 최선희 임차인의 보증금반환 채권을 양수 승계하였습니다.

HUG는 2026년 5월 4일자로, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서, 낙찰자는 임차인에 대한 추가적인 보증금 인수 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근 ‘응암로21길’ 주변으로 음식점, 카페, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있어 편리한 상업 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 내/외부 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 9층 건물이며, 본건은 해당 건물의 4층 404호입니다.

외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호입니다.

건물의 주요 용도는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택입니다.

4.3. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 은명초등학교, 신사초등학교, 신진과학고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 주변 및 인근 지역에 다양한 상업 시설과 공공시설(신사근린공원, 불광천)이 있어 쾌적하고 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

HUG의 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련

홍대호 임차인의 경우, 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되어 있어, 실제 현황 파악을 위한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

서울특별시 은평구 응암동 126-15 (불광천길 462-11) 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 현재 정보상으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 특성 요약

본건은 서울특별시 은평구 응암동의 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있는 입지입니다.

2011년에 건축된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 비교적 신축에 속합니다.

HUG의 명확한 인수 조건 변경으로 인해 권리 관계가 매우 명확하며, 낙찰자의 위험 부담이 적은 물건입니다.

7.2. 권리 분석 종합

본 건은 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 승계 리스크가 사실상 없으며, 낙찰자는 명확하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 요지

지하철 6호선 새절역과 응암역을 이용할 수 있으며, 주요 도로 접근성이 좋아 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

8.2. 생활 인프라

주변의 풍부한 상업시설, 공원, 하천 등은 거주 만족도를 높이는 요인이며, 이는 임대 가치 상승에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. HUG 인수 조건 변경

임차인 보증금 인수 위험이 제로(0원)에 가깝다는 점은 투자자에게 매우 매력적인 요소입니다. 이는 입찰가 산정 시 실질적인 순수익률을 높이는 효과가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(44.32㎡)의 오피스텔이 2025년 7월 8일에 170,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 204,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수되는 보증금이 없어 실질적인 매입 가격이 입찰가와 일치합니다.

최근 실거래가 170,000,000원과 감정가 204,000,000원을 고려할 때, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

안정적인 시세와 권리 관계의 명확성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 190,000,000원 내외를 목표로 하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.