나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51379 [1] 서울특별시 은평구 구산동 16-57 고은명가 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2025.05.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대 임

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북동측 인근에 지하철6호건 ""구산역""이 위치하고, 인접하여 지나는 갈현로변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 301호(사용승인: 2020.05.06)로서 외벽은 차장 벽돌 마감 등, 창호느 샷시 창호 등임

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 방2, 거실, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중임(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, CCTV, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄 2필 일단지의 부정형 토지로 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약15미터(갈현로), 남측으로 노폭 약6미터(연서로11길)의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 모두 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장 조사시 이해관계인의 부재로 내부구조는 집합건축물관리대장 건축물현황도를 기준으로 도시하였는 바, 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51379 (1)

물건소재지: 서울특별시 은평구 구산동 16-57, 고은명가 3층301호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호

사용승인일: 2020년 5월 6일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 가격

감정가: 224,000,000원

토지면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

건물면적 (전용면적): 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

총 등기부채권액: 247,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 동측 인근에 위치하고 있음.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 6호선 "구산역"이 위치함.

인접한 갈현로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025타경51379)임.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

전입일자: 2020년 11월 25일

확정일자: 2020년 11월 25일

보증금: 247,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

낙찰자가 인수하는 보증금: 0원

비고: 주택도시보증공사는 2026년 4월 23일자 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 함. 따라서 본 경매에서 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않음.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 247,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼용 지역임.

건축물대장상 건물명은 '고은명가, 고은프라자'이며, 총 5층 규모의 도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 건물임.

본건(301호)은 전용면적 29.95㎡ (약 9.06평) 규모의 도시형생활주택임.

4.2. 최근 매매 사례 분석

인근 "리치빌"(2013년 준공, 전용 24.74㎡)이 2026년 5월 4일, 5월 7일에 각 88,000,000원에 거래되었음. (평당 약 11,760,000원)

인근 "금당빌라"(1991년 준공, 전용 37.02㎡)가 2026년 5월 1일에 115,000,000원에 거래되었음. (평당 약 10,280,000원)

본 물건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물(고은명가)로, 면적(29.95㎡)은 "리치빌"과 유사함. "리치빌"의 최근 매매가 88,000,000원을 고려할 때, 본 물건의 감정가 224,000,000원은 현재 시세보다 높게 평가되었을 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 도시형생활주택으로 방 2개, 거실, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있음.

위생 및 급배수 설비, 도시가스, 화재탐지 설비, CCTV, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

* 구산역(지하철 6호선) 인근으로 상업 시설 및 편의 시설 접근 용이.

* 주택 및 근린생활시설 혼합 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

* 인근 학교로는 구산초등학교, 신서중학교, 구산중학교 등이 소재함.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 변경으로 인한 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수가 확인되었으나, 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성은 배제할 수 없음.

최근 매매 사례 대비 감정가가 높아, 시세 대비 고가 낙찰의 위험이 있음.

도시형생활주택의 특성상 건물 관리의 용이성 및 향후 재건축/재개발 가능성 등 장기적 관점에서 추가적인 검토가 필요함.

토지이용계획상 여러 제한 사항(상대보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 2020년에 사용승인되어 비교적 신축 건물이라는 장점이 있음.

권리 분석상 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있음.

하지만 감정가가 최근 실거래가 대비 매우 높게 책정되어 있어, 투자 수익률 측면에서 신중한 접근이 요구됨.

HUG 관련 조건 변경 내용을 면밀히 확인하고, 법률 전문가와 상담 후 입찰을 결정하는 것이 바람직함.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적음.

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 양호한 주거 환경 기대.

구산역 역세권으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하여 채권 회수 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

최근 매매 사례:

* 리치빌 (2013년 준공, 전용 24.74㎡): 88,000,000원 (평당 약 11,760,000원)

* 금당빌라 (1991년 준공, 전용 37.02㎡): 115,000,000원 (평당 약 10,280,000원)

본건은 2020년 준공으로 비교 대상 중 가장 신축이며, 전용면적은 29.95㎡ (약 9.06평)임.

최근 거래된 리치빌(2013년 준공, 전용 24.74㎡)의 매매가(88,000,000원)를 단순 비교 시, 평당가 약 1,176만원을 적용하면 약 106,500,000원 수준이 산출됨.

본건이 신축 건물임을 감안하여 10~15% 가량의 프리미엄을 고려하더라도 약 117,000,000원에서 122,000,000원 범위로 추정 가능함.

그러나 현재 감정가가 224,000,000원으로 최근 시세보다 현저히 높아, 감정가보다는 시세에 기반한 입찰가 산정이 중요함.

권리 인수 부담이 없고 신축이라는 장점을 고려할 때, 시세 범위 상단 또는 약간 상향된 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

보수적인 접근 시: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

적극적인 투자 시: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

본 분석은 제공된 정보에 기반한 참고용이며, 실제 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태를 확인하고, 추가적인 시세 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.