나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51392 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암1동 주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 역촌역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층건내 5층 502호로서,
(사용승인일: 2021.04.05)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 다세대주택 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6m 내외, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 84-4, 84-19 공히
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교
육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51392 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 275,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지 면적: 16.13㎡ (약 4.88평)

건물 면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

1.3. 건물정보

건물명: SM벨리체 비동

층수: 9층 건물 중 5층 502호

사용승인일: 2021년 4월 5일

구조: 철근콘크리트구조

총 주차 대수: 34대

건물 총 호수: 오피스텔 28호, 다세대주택 20세대 (총 48호/세대)

2. 입지조건

2.1. 주위환경및교통

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동 주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 토지및도로

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 5~6m, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 별도 확인 필요)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

총 등기부채권액은 275,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박효진)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 27일

확정일자: 2021년 10월 6일

대항력: 있음

비고: 을구 1번 순위 임차권 등기. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 이현성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 13일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있는 점은 매우 이례적이므로, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 순위 주택임차권 (박효진, 보증금 275,000,000원).

매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 배당받은 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리들은 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

본건이 소재한 응암동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 곳으로, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지 등이 밀집해 있습니다.

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호하며, 지하철 역촌역과 가까워 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 시세동향

SM벨리체 비동은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세는 2억 7천만원 ~ 3억원 내외로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가(2억 7천 5백만원)는 현재 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및기반시설

단지 인근으로 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 식당가가 밀집해 있습니다.

또한, 도보 거리에 지하철 6호선 역촌역이 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

주변에 공원과 학교가 있어 주거 환경도 비교적 쾌적한 편입니다.

5.2. 주변환경

인근 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 매수 예정자는 최종 계약 전 주변 환경에 대한 개인적인 확인을 수행하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 선순위임차인인수부담

가장 큰 리스크는 을구 1번의 선순위 임차인 박효진 씨가 있으며, 보증금 275,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이 금액은 본건의 감정가와 동일한 수준으로, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인의 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 특이임차인현황

이현성 씨는 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖춘 임차인으로 확인되었습니다.

이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 형태일 수 있으며, 권리 분석 시 추가적인 면밀한 확인이 요구됩니다. 실제 계약 관계 및 점유 사유 등을 파악하여 잠재적 분쟁 요소를 검토해야 합니다.

6.3. 기타리스크

토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자포인트

7.1. 강점

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 지하철 역세권에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로 별도 명도 문제 발생 시 유리할 수 있습니다.

7.2. 약점

* 막대한 인수 보증금: 감정가와 동일한 금액의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다.

* 특이 임차인 존재: 0원 보증금의 대항력 있는 임차인은 예상치 못한 리스크를 안고 있습니다.

* 경매 시장 내 높은 위험도: 위 두 가지 요인으로 인해 일반 투자자에게는 부담스러운 물건입니다.

8. 종합의견

본건은 신축급 오피스텔로 입지 및 건물 상태는 양호하나, 감정가와 동일한 보증금의 선순위 임차인을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

추가로 보증금 0원에 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들어 잠재적 리스크를 높이고 있습니다.

따라서 본건은 매우 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 임차 보증금 및 해당 임차인과의 협상 가능성 등을 철저히 분석한 후 입찰을 고려해야 합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세반영

현 시세 조사 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 2억 7천만원 ~ 3억원 수준으로 파악됩니다.

감정가 2억 7천 5백만원은 시세 범위 내에 있으며, 건물 상태 및 입지 등을 고려한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가산정

본건의 매수인은 감정가와 동일한 275,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인의 권리를 인수해야 합니다.

따라서 매수인의 총 실질 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

만약 본건의 시장 가치가 감정가와 동일한 275,000,000원이라고 가정할 때, 이를 초과하는 금액으로 입찰할 경우 손실이 발생합니다.

매수인이 0원의 이익을 얻는다고 가정했을 때, 최적의 입찰가는 0원이 됩니다.

하지만 경매 절차상 통상적인 입찰가는 시장 가치 대비 잠재적 위험 요소를 고려하여 결정됩니다.

본건의 경우, 275,000,000원의 인수 보증금 부담은 매우 크므로, 통상적인 시세 대비 매우 낮은 금액으로 입찰하거나, 적극적인 명도 협상 또는 임차권 인수에 대한 명확한 계획이 수립된 경우에 한해 신중하게 접근해야 합니다.

보증금 0원의 임차인 이현성 씨에 대한 추가 확인도 필수적입니다.

현 시세와 인수되는 보증금을 감안했을 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 신중하게 결정될 수 있습니다.

이 경우 총 실질 취득 비용은 285,000,000원 ~ 325,000,000원이 됩니다.

이는 차후 시세 상승 또는 임차인과의 원만한 해결을 통해 투자 수익을 확보하려는 전략에 기반합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.