나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9864 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9864 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제5층 제504호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9864
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제5층 제504호
• 감정가: 262,000,000원
• 최저가: 262,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9864 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제5층 제504호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 262,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9864 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9864 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 18.85㎡ (약 5.70평)

건물면적: 28.76㎡ (약 8.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '한광고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 유OO이며, 채무자 역시 유OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수할 수 있는 부담이 없음을 의미하지만, 정확한 임차 현황 및 보증금 관련 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합되어 있는 지역입니다. 다수의 공동주택과 단독주택이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다. 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 대규모 상업시설이나 중심상업지구와는 거리가 있어, 전문적인 상권 분석보다는 배후 주거 단지의 소비력에 기반한 상권으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 한광고등학교가 소재하고 있으며, 상세한 주변 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 해당 주소지를 통해 추가적인 지도 검색이 필요합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로도 지정되어 있습니다. 상대보호구역(2015-03-24)에 해당하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으니 강서교육지원청 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 공항과 인접한 중요시설물보호지구 및 대공방어협조구역에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

둘째, '주의사항'에 명시된 임차인 관련 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)은 매수인이 부담할 직접적인 금전적 위험은 낮으나, 임대차 관계의 복잡성을 내포하고 있어 계약 인수 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

셋째, 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 밀집 지역이므로 소음이나 교통 혼잡 등 일반적인 도시 생활의 불편함은 존재할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 소재 다세대주택은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 감정가는 2억 6200만원입니다. 준수한 면적의 건물과 토지를 일괄 매각하며, 주변이 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리상 매수인이 인수할 부담은 없어 보이나, 임차인 관련 조건의 정확한 이해가 필요합니다. 공항 관련 지구 지정 등 일부 개발 제한 요인이 존재하지만, 일반적인 주거용 부동산으로서의 가치는 있다고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. **안정적인 주거 수요:** 화곡동 지역은 다수의 주거 시설이 밀집해 있어 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2. **명확한 권리 관계:** 주의사항에 명시된 조건으로 인해 매수인이 인수할 법적 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

3. **상대적으로 낮은 감정가:** 현재 감정가 2억 6200만원은 서울 지역의 다세대주택 시세를 고려할 때, 향후 시세차익 또는 임대수익 창출의 기회를 제공할 수 있습니다.

4. **교통 접근성:** 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 용이하여 거주 편의성이 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계