나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9831 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9831 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제12층 제1203호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9831
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로 112, 아줄리움 제12층 제1203호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9831 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로 112, 아줄리움 제12층 제1203호 | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 272,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9831 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9831 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제12층 제1203호

용도: 오피스텔

감정가: 340,000,000원

토지 면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지 지분: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물 면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물 지분: 20.24㎡ (약 6.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권.

주의사항: 임차인 최지원의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.2. 입지 조건

본 건은 지하철 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대 주택, 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 북동측으로는 지하철 2, 5호선 까치산역이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

가장 중요한 주의사항은 임차인 최지원과의 관계입니다. 임차인 최지원의 주택임차권이 주택도시보증공사(HUG)에 승계되었으며, HUG는 매수인에게 배당받지 못한 보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차인의 보증금 일부를 부담하거나, 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다. 선순위 임차권의 존재는 임차인의 권리가 매수인에게 대항할 수 있음을 의미하므로, 이에 대한 정확한 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 지하철 2, 5호선 까치산역이 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설과 업무 시설이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 아파트 및 다세대 주택이 밀집해 있어 배후 주거 인구가 풍부합니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 13층 건물 중 12층에 위치합니다. 외벽은 석재 및 스톤코트 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 하이새시로 되어 있습니다.

내부는 방 1개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 1개, 보일러실 1개로 구성된 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 내에는 승강기, 위생 설비, 소화전, 화재 탐지 설비, 스프링클러, 도시가스 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 정방형으로 오피스텔 부지로 이용 중이며, 북측 약 15m, 동측 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 임차권'과 관련된 부분입니다. 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액에 대한 매수인의 부담 가능성, 또는 명도 과정에서의 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 조건 협의가 원만히 이루어지지 않을 경우, 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '임대관계 미상'이라는 점은 현재 공실 상태인지, 또는 임대 중이라면 임대 조건이 어떠한지에 대한 불확실성을 내포합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상권 접근성이 양호한 편입니다. 건물 상태 및 내부 시설도 일반적인 오피스텔 수준을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고 HUG 인수조건 변경과 관련된 복잡한 권리관계가 얽혀 있어, 이에 대한 면밀한 분석과 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 전략을 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

. 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 접근 가능한 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

. 소형 오피스텔: 1~2인 가구에 적합한 전용면적(20.24㎡)으로 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

. 잠재적 시세 상승: 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

. (주의) 권리관계 명확화 시: 임차인과의 관계가 명확하게 정리된다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

결론적으로, 본 건은 입지적 장점은 있으나, 복잡한 권리관계로 인한 리스크를 수반합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 예상되는 명도 비용, 임차인과의 협상 전략 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 투자 결정을 내려야 할 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계