나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9863 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제9층 제903호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9863 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9863 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제9층 제903호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 240,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9863 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

물건 보고서

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9863 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제9층 제903호

용도: 오피스텔

감정가: 240,000,000원

토지면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 허OO

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약 요항표에 따르면, 본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 양강중학교에서 북측으로 약 80m 지점에 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 신정역에서 약 450m 거리에 있고, 중앙로와 접해 있어 버스 정류장이 소재합니다. 건물은 2020년 6월 17일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 11층 중 제9층 제903호 오피스텔입니다. 내부 구조는 방 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 주방 겸 식당 등으로 구성된 것으로 파악되었습니다. 위생, 난방, 냉난방(시스템에어컨), 승강기, 기계식 주차, 소방, 방송 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 북측 하향의 완경사 세장형 토지로 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 30m의 도로와 접해 있습니다.

입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 양강중학교 북측 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 대중교통 이용이 편리한 입지로서, 지하철 5호선 신정역까지 도보로 약 450m 거리이며, 주요 간선도로인 중앙로와 접해 있어 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 약 30m 폭의 도로와 인접해 있어 출입이 용이합니다. 주변에 오피스텔, 주택, 아파트, 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 허OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 임의경매와는 달리 채무자의 재산에 대한 강제적인 집행 절차이므로, 채권자의 권리가 명확하게 존재합니다. 권리분석 상 특이사항으로는 토지에 별도 등기가 존재하며, 이는 토지와 건물 소유권이 분리되어 있거나 토지에 별도의 권리 설정이 있을 수 있음을 시사합니다. 또한, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건은 임차인과의 관계에서 매수인이 인수해야 할 위험을 명확히 하고, 명도를 원활하게 하기 위한 조치로 해석됩니다.

상권분석

본건이 위치한 신월동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 지하철 5호선 신정역 인근으로는 역세권 상권이 형성되어 있으며, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔이라는 용도를 고려할 때, 인근 직장인이나 1인 가구를 대상으로 한 소규모 상권의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 주변에 학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권도 일부 존재할 수 있습니다. 다만, 대형 상업 시설보다는 중소규모의 상권이 주를 이룰 것으로 보입니다.

생활정보

본건에서 도보로 이동 가능한 거리에 지하철 5호선 신정역이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 또한, 중앙로를 따라 버스 정류장이 다수 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 양강중학교를 비롯한 각급 학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 하지만, 로빈시그니쳐 오피스텔 자체의 세대수가 많지 않다면, 단지 내 편의시설보다는 주변 상권을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

잠재적 리스크

1. 토지 별도 등기: 토지에 대한 별도 등기 존재는 토지 소유권 또는 이용에 제약이 있을 수 있음을 의미합니다. 매수인은 이 부분에 대해 면밀히 확인하여 토지 이용 계획 및 건물과의 관계에서 발생할 수 있는 문제를 파악해야 합니다.

2. 임차인 관련 조건: 임차인이 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점은, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 추가적인 부담이나 분쟁에 휘말릴 수 있음을 시사합니다. 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 법적 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

3. 내부 확인의 어려움: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 생략되었으므로, 실제 내부 상태는 건축물대장상의 현황도 및 탐문조사 결과와 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

4. 토지 이용 계획의 제한: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 도시철도 저촉, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 규제를 받고 있습니다. 또한, 건축 가능하나 별도 협의가 필요하다는 점은 향후 증축이나 개축 시 복잡한 절차가 수반될 수 있음을 의미합니다.

종합 의견

서울특별시 양천구 신월동에 위치한 로빈시그니쳐 오피스텔은 2020년에 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다. 지하철 5호선 신정역과의 접근성, 인근 학교 및 주거/상업 시설 혼재 등 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 토지 별도 등기와 임차인 관련 특이사항은 권리 분석 시 반드시 면밀히 검토해야 할 부분이며, 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 내부 확인이 생략된 점도 실제 가치 평가에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

투자 포인트

1. 신축 오피스텔의 가치: 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

2. 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역과의 접근성이 좋다는 점은 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

3. 잠재적 개발 가치: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 가능성도 일부 존재합니다.

4. 권리 관계 명확화 필요: 토지 별도 등기 및 임차인 관련 조건을 철저히 분석하여 추가적인 인수 부담이 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 안정적인 투자로 이어질 수 있습니다.

법원 정보

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