나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9762 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제101동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9762 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제101동 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9762
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제101동 제5층 제501호
• 감정가: 440,000,000원
• 최저가: 352,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9762 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제101동 제5층 제501호 | 감정가: 440,000,000원 | 최저가: 352,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9762 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제101동 제5층 제501호이며, 감정가는 4억 4,000만 원입니다.

본 경매는 채무자 겸 소유자인 이OO를 대상으로 한 부동산강제경매(채권자: 주OOOOOOO)이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

1.2. 물건 현황 및 특징

본건은 2022년 3월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 5층에 위치하여 비교적 신축급에 속합니다.

건물의 전용면적은 36.71㎡(약 11.10평)이며, 토지 지분은 25.17㎡(약 7.61평)입니다. 다세대주택 특성상 분양면적은 별도 표기하지 않으며, 전용면적 기준 소형 평형입니다.

외벽은 타일 붙임 마감 등으로 관리 상태는 보통 수준으로 보입니다. 내부 구조는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울금융고등학교 남측 인근에 위치하며, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 잠재적 리스크

토지이용계획상 **제3종 구역(나지구 및 다지구) 및 수평표면구역, 진입표면구역**으로 지정되어 있어 공항소음 방지 및 소음대책지역에 해당합니다. 이는 인근 지역의 고질적인 주거 환경 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 주변 환경으로 서울시의 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치해 있으며, 이는 과거 혐오시설로 인식되었으나 현재는 주민지원시설로 운영되며 영향권 내 주민에게 지원이 이루어지는 시설입니다. 다만, 소음 및 냄새에 민감한 입찰자는 현장 조사 시 해당 시설과의 거리 및 영향을 반드시 재확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매입니다. 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일하여 권리관계는 비교적 단순합니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

**주의사항**에 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 **매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각**된다는 특이 조건이 명시되어 있습니다.

이 조건이 잔금 납부 시점까지 유효하다면, 낙찰자는 주택도시보증공사에 대하여 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 다만, 이 조건의 이행 여부와 최종 대항력 포기 확인서를 법원에서 반드시 확인하는 것이 중요합니다. 이 조건 자체가 명도(인도) 리스크를 최소화하는 **매우 유리한 조건**이 될 수 있습니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 주변 환경 및 생활 편의시설

주변은 다세대/다가구 주택이 밀집된 주거지로, 서울금융고등학교 인근에 위치합니다. 2022년 3월 신축 건물로 주거 쾌적성은 양호합니다. 위생/난방/승강기 설비가 갖춰져 있어 실생활 편의는 보통 이상입니다.

다만, 거주인의 비협조로 인해 내부 구조도상 욕실 1개와 현황 탐문 조사상 욕실 2개의 차이가 발생할 수 있다는 점이 감정평가서에 명시되어 있으므로, 내부 구조 확인이 필수적입니다.

4.2. 토지 이용 제한

본건은 제2종일반주거지역에 해당하여 주거시설 건축 및 개발이 가능한 지역입니다.

특이 사항으로, 학교와 가까워 **상대보호구역 및 절대보호구역**에 해당하므로 교육 환경 보호에 관한 법률의 제약을 받습니다.

또한, **토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-09 지정)**으로 묶여 있으나, **지목 '도로'에 한정**되어 지정되었으므로, 본건의 주택 부지(대지)에 대해서는 일반적으로 허가 대상이 아닙니다. 이 역시 입찰 전 재확인하는 것이 안전합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2022년 3월) 다세대주택으로, 전용면적 약 11평대의 소형 주거 상품입니다. 감정가는 4억 4,000만 원으로 책정되었습니다.

가장 큰 장점은 신축 건물이라는 점과 **주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각**이라는 강력한 권리적 안정성입니다. 이는 소액의 추가 명도 비용 없이 주택 인수 시 임차인 관련 리스크를 해소할 수 있는 기회입니다.

다만, 공항소음 대책지역 지정으로 인한 주거 환경상의 리스크가 존재하며, 이는 주변 시세에 반영되어 있을 가능성이 높습니다.

5.2. 투자 포인트

신축 다세대주택: 2022년 사용승인 건물로, 향후 몇 년간은 양호한 건물 가치를 유지할 수 있습니다.

대항력 포기 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 조건이므로, 낙찰자는 복잡한 보증금 인수 문제나 명도 소송의 부담을 크게 덜 수 있습니다. 이는 권리 분석이 어려운 초심자에게도 매우 유리한 조건입니다.

소형 주택: 전용 11평대의 소형 평형은 1~2인 가구를 대상으로 한 임대수익 확보 및 시세 차익을 노려볼 수 있는 상품입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계