나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9737 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9737 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9737 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제2층 제201호 | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 238,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9737 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 298,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본건은 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제2층 제201호 다세대주택입니다.

건물 전용면적은 29.92제곱미터(약 9.05평)이며, 토지 지분면적은 16.53제곱미터(약 5.00평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 지상5층 건 내 2층에 위치하며, 사용승인일은 2021년 9월 8일로 신축에 가까운 건물입니다.

특이사항으로는 감정평가서상 현황은 복층 구조로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 1호선 독산역 남서측 인근에 위치하며, 도보 이용이 가능한 역세권입니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하고 본건까지 차량 진출입이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거 및 업무 혼합지역입니다.

2.2. 상권 및 생활 환경

소재지 일대는 국가산업단지 배후 주거지로서 산업시설과 주거시설이 혼재하는 준공업지역의 특성을 보입니다.

금천구는 독산역 주변 준공업지역에 대한 계획적 관리를 실시하고 있으며, 독산동 일대는 서울형 도시재생활성화지역(2020년 선정, 주거지지원형) 사업이 진행 중인 노후 저층 주거지역입니다. 이는 주거 환경 개선, 생활 SOC 확충, 골목길 정비 등을 통해 향후 정주 여건이 개선될 가능성이 높다는 점을 시사합니다.

다만, 준공업지역의 특성상 일반 주거지역 대비 소규모 공장이나 작업장이 주변에 잔존할 가능성은 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크

토지이용계획상 **준공업지역**으로 주거 환경의 쾌적성이 일반 주거 전용 지역보다는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

또한, **대로2류(폭 30m~35m)에 접합**되어 있고 서부간선지하도로 관련 지역에 위치하므로, 소음 등 환경적 리스크를 고려해야 합니다. [cite: 정보제공] 특히 대로변 인근의 소음 민감도에 따라 매수인의 만족도가 달라질 수 있으므로, 현장 방문 시 소음 여부를 반드시 확인해야 합니다.

과거 독산동 일부 지역에서는 쓰레기 소각장 같은 기피시설이 문화 공간으로 재탄생하는 등 환경 개선 노력이 있었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 조건

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 권리관계에 문제가 없는 표준적인 형태입니다. 등기부상 특이사항은 없으며, 본건은 2021년 사용승인된 신축급 건물이므로 건물의 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차 관계 분석 및 특이사항

본건에는 등기사항전부증명서상 **임차권 등기사항**이 존재하며, 임차보증금은 290,000,000원, 임대차계약일은 2021년 12월 3일, 확정일자는 2021년 12월 6일입니다.

특히 **주의사항**으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금(2억 9천만 원)을 인수할 책임이 원칙적으로는 있으나, **주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건**으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이는 매수인이 보증금 반환의무를 지지 않을 가능성이 높아져 권리적인 측면에서 **매우 큰 장점**이 될 수 있습니다.

다만, 입찰 전 반드시 법원 또는 관련 기관을 통해 대항력 포기 조건의 이행 여부 및 최종적인 인수 금액이 '0'이 되는 것을 확실하게 확인하는 과정이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 지하철역 접근성이 우수하고 2021년에 준공된 신축급 다세대주택(현황 복층 구조)이라는 명확한 장점을 보유하고 있습니다. 감정가는 2억 9천 8백만 원으로 책정되었으나, 임차보증금과 비슷한 수준이어서 입찰 시 보증금 인수 리스크에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 다행히 **대항력 포기 조건**이 제시되어 매수인이 인수의무를 지지 않을 가능성이 높아 투자 매력이 상당하다고 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 건물 및 복층 구조

사용승인일이 2021년 9월로 건물의 가치가 높고, 희소성 있는 복층 구조로 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

우수한 교통 환경

1호선 독산역 인근의 역세권이며, 차량 진출입이 용이한 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리적 우위 확보 가능성

매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 진행되어, 낙찰자가 임차보증금 2억 9천만 원을 인수할 위험이 해소되어 실질적인 투자금액을 크게 낮출 수 있는 기회입니다. 이 조건이 확실하게 확인된다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 호재

준공업지역 지구단위계획 관리 및 도시재생사업 추진 지역 인근으로, 장기적으로 주거 환경 개선에 대한 기대감이 존재합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계