나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9733 [1] 서울특별시 강서구 방화동 898 경동팰리스힐 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9733 [1] 서울특별시 강서구 방화동 898 경동팰리스힐 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9733
• 주소: 서울특별시 강서구 방화동 898 경동팰리스힐 제5층 제501호
• 감정가: 102,000,000원
• 최저가: 81,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9733 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 898 경동팰리스힐 제5층 제501호 | 감정가: 102,000,000원 | 최저가: 81,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9733 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 방화동 898 경동팰리스힐 제5층 제501호입니다. 용도는 다세대주택(도시형생활주택 원룸형)이며, 감정가는 102,000,000원입니다.

토지 면적은 9.45제곱미터(약 2.86평), 건물 면적(전용면적)은 12.22제곱미터(약 3.70평)입니다. 본 건은 토지와 건물 일괄 매각으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

1.2. 특이 및 주의 사항

본 물건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 잔금을 납부하면 HUG가 매수인에게 대항력을 주장하지 않겠다는 조건이므로, 권리관계 측면에서는 매우 유리한 조건이지만, 반드시 매각 조건 이행 여부를 확인해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 소재지 및 용도

대상 물건은 서울 강서구 방화동 소재 '개화산역' 남동측 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 주위는 학교, 다세대/다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 면적 및 구조

토지 면적은 9.45제곱미터(약 2.86평)이며, 건물 전용면적은 12.22제곱미터(약 3.70평)입니다. 원룸형 구조로 1인 가구에 적합하며, 공급면적은 별도로 제시되지 않았습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제5층입니다. 통상의 급배수, 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.3. 입지 조건

최고의 입지:

지하철 5호선 개화산역이 인근에 위치하며, 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용에 매우 편리합니다. 동 건물 내 차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 약 8~10미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 주거 환경은 학교, 공원 등이 주변에 있어 보통 수준입니다.

2.4. 권리 분석

매각대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 소유자와 채무자는 권OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리관계는 임차인 현황입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 주택임차권 승계인으로서 존재하나, 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 HUG가 대항력을 주장하는 것에 대한 위험을 피할 수 있습니다. 단, 이 조건은 법원에서 정한 매각 조건이므로, 잔금 납부 시 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 권리적 하자가 해소된 상태의 물건으로 판단됩니다.

2.5. 주변 상권 및 생활 정보

상권 분석:

개화산역을 중심으로 형성된 근린상권과 인접해 있어 기본적인 편의시설(식당, 마트, 병의원 등) 이용이 용이합니다. 주택 밀집지역 내에 있어 상권의 규모는 크지 않으나, 1인 가구를 대상으로 한 소규모 편의시설은 잘 갖춰져 있습니다.

생활 정보:

주변에 학교 및 공원 등이 소재하여 주거 환경이 안정적입니다. 지하철 5호선 이용이 편리하여 서울 도심 및 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이합니다.

혐오 시설 여부:

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치하며, 인근에는 김포국제공항이 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 강서구 지역의 일반적인 특성으로, 소음에 민감한 투자자는 현장 방문 시 소음도를 확인해야 합니다.

3. 투자 분석 및 의견

3.1. 잠재적 리스크

- 공항 소음: 김포국제공항 인근에 위치하여 항공기 소음 발생 가능성이 있습니다.

- 개발 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등의 제한을 받으므로, 향후 재개발 및 증축 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

- 매각 조건 이행: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건 이행 여부 확인이 필수입니다.

3.2. 투자 포인트

- 소액 투자 가능: 감정가 1억대 초반의 소형 원룸형 물건으로, 초기 투자금 부담이 적어 실거주 및 소액 임대사업(갭투자) 진입 장벽이 낮습니다.

- 우수한 교통 환경: 지하철 5호선 개화산역 초역세권에 위치하여 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

- 1인 가구 수요: 12.22제곱미터(약 3.70평)의 원룸형은 최근 증가하는 1인 가구에 적합하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

3.3. 종합 의견

서울특별시 강서구 방화동의 역세권 도시형생활주택으로서, 소액으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다. 특히 임차권과 관련된 권리적 리스크가 HUG의 대항력 포기 조건으로 상당 부분 해소되어, 입찰 전 매각 조건의 확실한 이행만 확인한다면 비교적 안전하고 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 1인 가구를 위한 안정적인 주거용 부동산을 찾는 첫 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계