나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9717 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9717 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9717 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제3층 제302호 | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 238,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 구로구 개봉동 로얄파크뷰 다세대주택

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9717 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택)

감정가: 298,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

토지면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

건물 전용면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

사용승인일: 2021.05.28 (신축급 건물)

1.2. 물건 상세 현황 및 구조

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제3층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌붙임 마감 등으로 처리되었습니다. 창호는 하이새시이며, 기본적인 위생 및 급배수, 난방설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

본건 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 인접도로 대비 등고평탄한 세로변의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거 밀집 지역의 특성을 가집니다. 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등 규제 사항이 있으나, 주택 건설 및 이용에 결정적인 제한사항은 아니나, 향후 건축 행위 시 반드시 관할 관청의 확인이 필요합니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있어, 지목이 도로인 토지 지분 매각 시 허가 대상일 수 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계

본건은 소유자(구OO)와 채무자(구OO)가 동일한 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 리스크)

가장 중요한 주의사항은 ‘임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각’입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 조건이 명시된 특별 매각 조건입니다. 통상적으로 임차인의 대항력은 낙찰자에게 부담이 되지만, 본건은 대항력을 포기한 조건으로 진행되므로 권리 인수에 대한 부담은 해소될 가능성이 높습니다. (※ 다만, 실제 매각 기일 직전에 대항력 포기서 원본 제출 여부 및 공사의 최종 의사를 반드시 재확인해야 합니다.)

3.3. 혐오시설 및 환경 리스크

감정평가서 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 확인된 주요 혐오시설은 없습니다. 다만, 주변이 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역이므로, 소음, 주차 등의 생활 환경적 리스크는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 2021년도에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택(도시형생활주택)으로, 약 9평의 전용면적을 갖춘 소형 주택입니다. 개웅중학교 인근에 위치하여 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 또한 버스 이용에 무리가 없어 실수요자 및 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히, 경매 물건의 주요 리스크인 임차인 대항력 인수가 매각 조건상 배제된 것으로 보인다는 점이 큰 장점입니다.

4.2. 투자 포인트

1) 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 수리비 부담이 적고, 임차 선호도가 높습니다.

2) 명도 리스크 경감: '임차인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건' 매각으로, 통상적인 임차권 관련 권리 인수 위험이 해소되어 명도 난이도가 크게 낮아질 것으로 기대됩니다.

3) 소액 투자 및 실수요 적합: 2억 9,800만 원의 감정가로 서울 지역의 주거용 부동산을 확보할 수 있는 기회이며, 소형 평수로 1~2인 가구의 실수요 또는 임대 수익형 투자에 적합합니다.

4.3. 추가 확인 사항

최종 입찰 전, 법원 공고를 통해 임차인의 대항력 포기 조건이 철회되었는지 여부를 포함한 매각물건명세서를 반드시 재확인해야 하며, 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 주차 여건, 채광/통풍 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계