나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9729 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제12층 제1209호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9729 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제12층 제1209호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9729 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제12층 제1209호 | 감정가: 159,000,000원 | 최저가: 127,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9729 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제12층 제1209호

용도: 오피스텔

감정가: 159,000,000원

토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평)

건물면적: 24.07㎡ (약 7.28평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지 조건 및 접근성

최고의 입지: 본 오피스텔은 서울특별시 강서구 마곡동 내 지하철 9호선 "신방화역" 남동측 인근에 위치하며, 도보로 지하철역 이용이 가능하여 초역세권 입지를 갖추고 있습니다.

교통상황: 지하철 9호선 신방화역과 인접한 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 용이하여 제반 교통여건은 우수합니다.

주위환경: 마곡지구 내 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 신흥 택지 개발 지구의 잘 갖춰진 인프라를 바탕으로 생활여건은 양호합니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각 물건 및 채권 관계

본 건은 소유자 겸 채무자(이OO)의 부동산에 대한 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건이므로 낙찰 후 별도의 법정지상권 등의 문제가 발생할 여지가 없습니다.

2.2. 임차인 현황 및 대항력

주의사항: 본 건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각" 이라는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행될 경우, 낙찰자가 임차인의 대항력 문제를 인수하지 않고 깨끗한 권리관계를 확보할 수 있습니다. 다만, 실제 매각 전 해당 조건의 이행 여부 및 내용을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

3. 시장 및 상권 분석

3.1. 마곡 지구 개발 환경

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)에 해당하여 높은 개발 밀도와 상업적 가치를 지닌 지역에 속합니다. 마곡지구는 대기업 및 연구단지 등이 입주한 서울 서부권의 대표적인 업무 및 주거 복합지구로, 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3.2. 생활 정보 및 주변 상권

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 신방화역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있으며, 대형 공원 등 쾌적한 주거환경 요소도 갖추고 있습니다.

4. 법률 및 기타 참고사항

4.1. 공법상 제한 사항

본 건은 일반상업지역 내에 위치하나, 공항 주변 지역 특성상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 항공 관련 규제가 적용됩니다. 또한 교육시설 인근에 따른 상대보호구역도 중첩되어 있어 향후 개발 및 용도 변경 시 제약 사항이 발생할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 검토

혐오시설: 마곡헤리움1차 오피스텔 주변은 마곡 도시개발사업으로 조성된 계획도시이므로, 현재까지 검색된 결과로는 특정 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 공해 시설 등)은 확인되지 않습니다. 주거 환경은 비교적 쾌적한 것으로 판단됩니다.

권리 리스크: 앞서 언급된 '대항력 포기 조건 매각' 조건이 불이행되거나 조건의 해석에 문제가 생길 경우, 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 할 위험이 있으므로 입찰 전 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본 건은 서울 서부권의 주요 업무 및 주거 중심지인 마곡지구 내 초역세권(9호선 신방화역)에 위치한 소형 오피스텔입니다. 감정가가 1억 5천만원대로 비교적 부담이 적은 금액이며, 마곡의 풍부한 임대 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 입지: 지하철 9호선 역세권으로 직장인 및 학생 임차 수요가 높습니다.

마곡 프리미엄: 마곡 도시개발사업의 수혜지로, 높은 수준의 인프라 및 상권이 갖춰져 있습니다.

권리 단순성: 조건부 매각이기는 하나, 특이사항대로 임차인의 대항력이 포기된다면 권리관계가 매우 단순해져 명도 리스크가 최소화됩니다. (단, 조건 이행 여부 확인 필수)

소액 투자: 감정가 대비 투자 금액이 상대적으로 낮아 소액으로 마곡지구 내 부동산에 투자할 기회를 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계