나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9713 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제7층 제702호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9713 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9713 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제7층 제702호 | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 265,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9713 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제7층 제702호이며, 용도는 오피스텔입니다.

1.2. 물건 현황 및 가격 정보

본건의 감정가는 332,000,000원입니다.

토지면적은 10.43㎡ (약 3.16평)이며, 건물 전용면적은 28.62㎡ (약 8.66평)입니다.

건물의 사용승인일은 2021.07.29.로 비교적 신축급 오피스텔입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

오피스텔(12층 건물)의 제7층에 위치하여 보통의 주위환경을 가지는 것으로 평가됩니다.

2.2. 주변 시설 및 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

다만, 지하철 5호선 화곡역과는 비교적 원거리에 위치하여 역세권 프리미엄은 약합니다.

토지는 6필지 일단의 사다리형으로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 30~40m, 서측 및 남서측으로 노폭 약 5~8m 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건 오피스텔은 기계식 주차시설 및 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.

주변에 화원중학교가 소재하고 있어 교육 환경은 일정 부분 갖추고 있으며, 단독/다세대 주택 밀집 지역으로 소규모 근린생활시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 진행구분

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매구분은 채권자에 의한 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자가 고OO로 동일하여 별도의 채무 정리 가능성은 낮다고 판단됩니다.

3.2. 주의사항(임차인의 대항력 포기 조건)

본건의 가장 중요한 권리 분석 포인트는 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 주의사항입니다.

이는 낙찰자가 인수할 수 있는 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 해결될 가능성이 높다는 것을 의미하며, 입찰자에게는 명도 부담을 크게 덜어주는 매우 유리한 조건으로 해석될 수 있습니다.

다만, 해당 조건의 이행 여부 및 최종적인 권리 관계는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(군사시설), 상대보호구역(교육환경) 등 다양한 규제 사항이 설정되어 있어 향후 재건축 및 개발 시 제한을 받을 수 있습니다.

이러한 규제는 강서구 화곡동 일대의 지역적 특성에서 비롯된 것이나, 투자 가치 평가 시 반영되어야 할 요소입니다.

또한, 지하철역과의 거리가 있어 대중교통 의존도가 높은 수요층에게는 매력도가 떨어질 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 비교적 신축급 오피스텔로, 소형 주거용 부동산에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

특히, 임차인 및 HUG의 대항력 포기 조건은 경매 물건의 권리 관계상 가장 큰 불확실성을 제거하는 요소로 작용하여, 일반적인 권리 분석의 어려움을 해소해줍니다.

감정가 기준 평당가와 주변 시세를 면밀히 비교하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

4.3. 투자 포인트

신축 오피스텔 (2021년 사용승인)의 깨끗한 건물 상태

권리관계의 명확성 (HUG의 대항력 포기 조건)

주변 버스 이용은 용이하며, 도로 접근성이 우수함

소액 투자 및 임대 수익을 위한 안정적인 물건으로 적합

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계