나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9699 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1065-4 한울에이치밸리움 제에이동 제3층 제301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신월초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는
근린생활시설 및 아파트, 오피스텔 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 ""한울에이치밸리움 제에이동"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 화곡역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건(사용승인일: 2019.09.30)중 제3층 제301호로서

외 벽 : 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""한울에이치밸리움 제에이동"" 북측으로 강서로33길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제
특례법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰
등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시
참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9699 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 277,000,000원

조사일자: 2026-04-21 (물건명세서 작성일 기준)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1065-4 한울에이치밸리움 제에이동 제3층 제301호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2019.09.30

1.3. 감정평가 및 조사내역

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적 (전용면적): 22.81㎡ (약 6.90평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 제3층 제301호

토지지분: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물지분: 22.81㎡ (약 6.90평)

등기부채권 총액: 260,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로 주상용으로 이용 중입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용상태

건물은 아파트로 이용 중입니다.

건축물대장상 집합건물이지만, 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장 등본상 도면 및 외부 관찰에 의하였으며, 발코니 확장 등 일부 구조가 상이할 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구로 지정되어 있습니다.

(참고: 가축사육제한구역, 상대보호구역은 지역경제과 및 강서양천교육지원청에 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경9699) 등기부입니다 (갑7, 접수 2025-04-23).

이보다 선순위인 권리 (갑5, 갑6)는 소유권 이전 관련 기록이며, 을구의 주택임차권(을1, 접수 2024-07-24)은 말소 예정 또는 말소되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 명시된 것은 없습니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(이정보)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금: 260,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-07-30, 확정일자: 2020-07-15, 배당신고일자: 2024-07-24입니다.

임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

"인수 보증금 합계" 0원으로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 특별 매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 대항력이 소멸됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울 서남부의 주요 주거 및 상업 지역으로 기능합니다.

지속적인 도시 개발과 함께 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

인근 화곡역을 중심으로 다양한 상업시설(음식점, 소매점, 금융기관, 병원 등)이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

근린생활시설 및 오피스텔이 혼재된 복합 지역으로, 배후 주거 수요가 탄탄한 편입니다.

주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다양한 소매점, 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 서비스를 제공받을 수 있습니다.

5.2. 교육시설

"서울신월초등학교"가 북측 인근에 위치하며, 도보 통학이 가능한 학군입니다.

(참고: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용을 받을 수 있습니다.)

5.3. 건축물 정보

건물은 2019년 9월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 본건은 3층 301호입니다.

건물 내 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구 등에 해당하여 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

특히 공항 관련 구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 항공 안전 및 군사시설 보호와 관련된 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

등기부상 주택임차권(이정보)이 존재했으나, "대항력 없음" 및 "매각으로 인한 임차권 소멸" 조건으로 인해 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.

다만, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 유의사항

집합건축물대장상의 도면과 실제 내부 구조 및 이용 상황이 발코니 확장 등으로 인해 다소 상이할 수 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 아파트로서, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

감정가는 277,000,000원으로 책정되었으며, 전용면적 약 6.9평의 소형 아파트입니다.

현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하나, "대항력 없음" 및 "매각으로 인한 임차권 소멸" 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 2019년 준공 건물임에도 불구하고 복잡한 권리관계와 특별매각조건으로 인해 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

주변 상권 및 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있어 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 생활이 편리합니다.

신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

소액 투자 가능: 감정가 2억 7천만원대로, 서울 아파트 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮은 편입니다.

권리관계 명확화: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

편리한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 학교 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(277,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 시세, 권리관계의 복잡성(명도 리스크 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 소요 시간을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

실제 투자 시에는 주변 시세 조사 및 현장 답사를 통해 더욱 정확한 가치 평가와 입찰 전략 수립이 권장됩니다.

(참고: 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.