나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9699 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1065-4 한울에이치밸리움 제에이동 제3층 제301호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9699 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1065-4 한울에이치밸리움 제에이동 제3층 제301호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9699 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1065-4 한울에이치밸리움 제에이동 제3층 제301호 | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 221,600,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9699 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1065-4 한울에이치밸리움 제에이동 제3층 제301호

용도: 아파트 (집합건물)

감정가: 277,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 고OO (동일인)

1.2. 면적 정보

토지 면적 (대지권): 6.91㎡ (약 2.09평)

건물 면적 (전용면적): 22.81㎡ (약 6.90평)

분양 면적: (추정치) 본 물건은 전용면적 22.81㎡의 소형 주택형 아파트로서, 분양 면적은 전용률에 따라 상이하므로 전용면적을 기준으로 분석을 진행하며, 내부구조 확인이 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 주상복합 지대입니다.

교통상황은 인근에 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 역세권이며, 다수의 노선버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 이상으로 우수한 편입니다.

건축물은 2019년 9월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 3층에 위치하며, 신축급 건물로서 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건의 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 주변 상권 발달 정도가 양호합니다.

화곡역 상권 및 인근의 다양한 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있어 기본적인 생활 편의성이 매우 높습니다.

다만, 상업지역 및 강서로33길에 접한 입지의 특성상 주거 전용지역 대비 소음 발생이나 차량 통행량은 다소 높은 수준일 수 있습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본 사건은 채무자(고OO)와 소유자(고OO)가 동일한 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 개인의 채무 이행 문제로 경매가 진행된 것으로 판단됩니다.

*주의사항: 본 보고서는 제공된 기본 정보에 기반한 분석이며, 정확한 권리 관계 파악을 위해서는 등기부등본상의 말소기준권리 및 임차인 현황(임대차 관계 미상으로 현황조사 보고서 확인 필수)을 통해 낙찰자가 인수할 권리 유무를 철저히 검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 법규사항

토지이용계획상 일반상업지역의 이점이 있으나, 서울 강서구의 지역적 특성에 따른 법규 제한사항이 있으므로 유의해야 합니다.

1) 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)에 해당하여 건축물 신축 또는 증축 시 높이 및 용도 제한을 받을 수 있습니다.

2) 교육환경 보호: 서울신월초등학교 인근의 상대보호구역에 해당합니다.

3) 혐오시설: 지도 서비스 등을 통한 주변 시설 확인 결과, 일반상업지역의 특성상 유흥업소 등의 근린생활시설이 혼재되어 있을 수 있으므로 반드시 현장 임장을 통해 직접 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 본건 한울에이치밸리움 아파트는 2019년식의 신축급 소형 주거시설로서, 입지 조건이 우수합니다.

전용면적 22.81㎡ (약 6.90평)의 소형 평형은 화곡역 일대의 풍부한 1인 가구 및 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 창출하기에 적합한 물건입니다.

총 감정가 2억 7,700만원은 주변 시세 및 신축급 건물의 가치를 고려한 금액으로 보이며, 권리 분석상 큰 하자가 없는 경우 경쟁이 치열할 수 있으므로, 정확한 시세 조사를 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1) 최고의 입지: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능한 역세권 입지입니다.

2) 신축급 건물: 2019년 사용승인되어 건물의 상태가 양호하며, 수리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

3) 소형 주택 임대 수요: 1~2인 가구를 위한 소형 주거시설로 임대 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮습니다.

4) 일반상업지역: 상업지역에 위치하여 주거 편의성이 높으며, 토지의 잠재적 가치가 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계