나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9697 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지 오거리"" 남측 인근에 위치하는 ""한강""
및 ""비엔더포레"" 제7층 제701호 외 8개호로서, 인근은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지
식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산
디지털단지역이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(1)~(7)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호, 제702호, 제703호, 제704호,
제804호, 제903호, 제1004호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

- 기호(8),(9)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제9층 제903호, 제904호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(7)
가산동 140-17, 가산동 140-21
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(8),(9)
가산동 140-76
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경9697 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 가산동 140-17번지 한강 제1동 제7층 제701호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 401,000,000원이며, 토지면적은 9.30㎡ (약 2.81평), 건물면적은 35.45㎡ (약 10.72평, 전용면적)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 신OOOOO (신용보증기금)입니다.

건축물대장상 건물명은 '한강'이며, 2021년 8월 18일에 사용승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 10층 건물 중 7층에 해당하며, 해당 호수는 40호 중 하나입니다.

건축면적은 250.3㎡, 연면적은 1577.68㎡입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지 오거리" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 환경이 갖추어져 있습니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 교통 접근성이 양호합니다.

건물 서측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 신용보증기금의 강제경매개시결정등기(2025년 4월 22일 접수)입니다.

등기부등본 상 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강지원

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 9일

* 확정일자: 2021년 9월 9일

* 배당신고일자: 2023년 10월 11일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 물건명세서에 의하면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 임차인: 오현웅

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 2일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로 추가적인 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약상, 강지원 임차인의 주택임차권(2023년 10월 11일 등기, 245,000,000원)은 인수 대상입니다.

총 채권액은 245,000,000원(임차권 보증금)으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 서울 서남권의 주요 업무 및 IT 산업 중심지로, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어, 직장인 유동인구가 많고 관련 상업시설 이용이 활발합니다.

다양한 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 서비스 이용은 편리할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 및 업무 환경: 오피스텔 밀집 지역 특성상 1~2인 가구 및 소규모 사업체를 위한 주거 및 업무 공간으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 강지원 임차인의 보증금 245,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다.

미상 보증금/차임 임차인: 오현웅 임차인은 보증금과 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 권리 관계 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 거주자 현황 및 임대차 조건에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

공동담보: 공동담보 물건에 대한 상세 정보가 부족하여, 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요소를 추가적으로 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 인근이라는 탁월한 입지 조건과 비교적 신축인 건물 상태를 갖추고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(강지원, 보증금 245,000,000원)의 보증금 인수 부담이 상당하므로, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

특히, 보증금 '0원'으로 기재된 임차인의 권리관계와 실제 점유 현황을 명확히 파악하는 것이 중요하며, 추가적인 현장 조사와 심층적인 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 서울 서남권 핵심 업무지구의 풍부한 직주근접 수요를 확보할 수 있습니다.

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 내부 상태가 양호하고 상품성이 뛰어나 임대 경쟁력이 높습니다.

안정적 수익 기대: 해당 지역의 꾸준한 오피스텔 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 매물 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 제공된 JSON 데이터에는 실제 시장 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 이를 기반으로 한 직접적인 시세 분석에 한계가 있습니다.

다만, 제공된 정보를 바탕으로 다음과 같이 예상 입찰가 산정 로직을 제시합니다.

* 건물 전용면적: 35.45㎡ (약 10.72평)

* 주변 시세 추정: 가산동 지역 오피스텔의 경우, 전용면적 기준 1㎡당 약 15,000,000원 ~ 20,000,000원의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다. (이는 일반적인 시장 조사에 따른 추정치이며, 실제 조사 결과와 다를 수 있습니다.)

* 본건의 추정 시장가치 (보수적): 35.45㎡ * 15,000,000원/㎡ = 531,750,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금 (강지원): 245,000,000원

예상 입찰가는 추정 시장가치에서 인수해야 할 임차인 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

최대 예상 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 보증금 = 531,750,000원 - 245,000,000원 = 286,750,000원

* 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

* 참고: 상기 금액은 보수적인 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황, 물건의 현황, 추가적인 권리 분석 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, '0원' 보증금 임차인의 대항력 및 실제 인수 금액 발생 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 경매 관련 제반 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.