나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9781 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-10 신하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 관공서, 학교, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본 건 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여, 운행횟수 등으로 보아 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층건 내 제5층 제501호로서,
외 벽: 파벽돌 붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, CCTV설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 스프링클러설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고·평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 기호1,2 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(강서지구중심 지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9781 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-10 신하우스 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

토지면적: 178.24㎡ (약 53.92평)

토지지분: 10.338㎡ (약 3.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 정보

건축연도: 2016년 (사용승인 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 8층 건물 내 제5층 제501호

건축면적: 200.59㎡ (본건 건물 면적 29.88㎡)

연면적: 1186.74㎡

대지면적: 334.8㎡

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 관공서, 학교, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.3. 3.토지 및 도로

토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 도시관리계획 입안 중(강서지구중심 지구단위계획구역)입니다. 공항 인근 지역으로 수평표면구역 등의 제한사항이 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.주요 권리관계

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다.

등기부등본상 을구 1번 순위 주택임차권(이준형, 보증금 220,000,000원)이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리로 확인됩니다. 이 임차인은 2017년 6월 27일 전입신고를 하였으며, 대항력을 갖추고 있습니다.

말소기준권리는 갑구 5번 순위 가압류(주택도시보증공사, 269,000,000원)입니다.

말소 예정 권리: 갑구 6, 7, 8번 순위 압류, 갑구 9번 순위 강제경매.

1.4. 2.임차인 현황

* 이봄이: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-06-27, 대항력 없음.

* 이준형: 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-06-27, 확정일자 2017-05-22, 배당신고일자 2023-08-08, 대항력 있음.

1.4. 3.권리분석 요약

매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인(이준형)이 존재하며, 보증금 220,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지인 화곡동은 서울 서남권의 주요 주거 밀집 지역 중 하나로, 다세대주택 및 빌라 등 소형 주택 거래가 활발한 지역입니다. 주변에 관공서, 학교, 상업시설 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라는 잘 갖춰져 있습니다. 최근 인근 유사 다세대주택의 거래 사례를 볼 때, 신축 연도의 건물은 평당 2600만원대, 준신축은 2000만원대, 노후 건물은 1300~1500만원대 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건은 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하나, 감정가는 평당 약 1990만원 수준으로 책정되어 있습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 기본적인 위생, 급배수, 난방, CCTV, 승강기, 화재탐지, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변 환경: 강서구청, 학교, 상업시설 등이 인접하여 생활 편의성이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 이준형 임차인의 보증금 220,000,000원이 최악의 경우 매수인이 인수해야 하는 금액으로, 이는 본건의 감정가(180,000,000원)를 초과합니다. 이로 인해 낙찰받더라도 총 매입 비용이 시세보다 높아질 위험이 매우 큽니다.

* 토지이용계획상의 제한: 공항 인근 지역으로 수평표면구역 제한, 중요시설물보호지구 지정 등으로 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 보증금 220,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가보다 높은 금액으로, 낙찰받을 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 부담을 고려할 때, 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 강서구 화곡동이라는 지역적 이점.

* 비교적 최근에 건축되어 내부 상태 양호 예상.

* (리스크 요인 상쇄 시) 시세 대비 저가 매수 가능성.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원이며, 가장 큰 위험 요소인 임차인 이준형의 인수 보증금 220,000,000원을 고려할 때, 통상적인 시세나 감정가 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 매수인이 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하므로, 시세 차익을 기대하기보다 손실을 감수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 현재로서는 매우 보수적인 접근이 필요하며, 투자자는 잠재적 손실을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

매수인이 인수해야 하는 보증금(220,000,000원)이 감정가(180,000,000원)보다 높기 때문에, 본건의 예상 입찰가는 사실상 0원에 가깝거나, 투자자가 감수할 수 있는 최대 손실액을 반영하여 결정될 수밖에 없습니다.

따라서, 본 보고서에서는 다음과 같은 제안을 드립니다.

제안 입찰가: 10,000,000원

주의사항: 상기 제안 입찰가는 매우 보수적인 접근에 따른 것이며, 임차인 인수 보증금으로 인해 총 취득 비용이 시세보다 높을 수 있습니다. 투자자는 인수되는 임차 보증금, 명도 비용, 추후 발생 가능한 모든 비용을 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.