나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9755 [1] 서울특별시 강서구 방화동 249-303 다안빌라트 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9755 [1] 서울특별시 강서구 방화동 249-303 다안빌라트 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9755
• 주소: 서울특별시 강서구 방화대로37길 53 다안빌라트, 제3층 제304호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매8계 2025타경9755 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화대로37길 53 다안빌라트, 제3층 제304호 | 감정가: 343,000,000원 | 최저가: 274,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9755 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9755 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 249-303 다안빌라트 제3층 제304호

용도: 다세대주택 (공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 탐문 조사됨)

감정가: 343,000,000원

면적:

토지: 20.96㎡ (약 6.34평)

건물: 45.52㎡ (약 13.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, "서울방화초등학교"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 "신방화역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건이 접하고 있는 북측에는 약 8미터 폭의 포장도로가 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 "선순위임차권"이 존재한다는 점입니다. 이는 해당 임차인이 법적으로 우선적인 권리를 가지므로, 낙찰자가 임차인의 보증금이나 임차권을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

상세한 임대차 관계 및 보증금 액수에 대한 확인이 필수적이며, 경매 진행 시 명도 및 권리 인수 조건에 대한 면밀한 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

건물 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 현황은 다세대주택(주거용)으로 사용 중인 것으로 확인되었습니다. 이 부분은 향후 행정 처리 및 사용에 있어 고려되어야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 방화동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

서울방화초등학교와 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 지하철 9호선 신방화역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있어 유동인구가 꾸준히 존재합니다.

다세대주택, 오피스텔 등 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.5. 생활정보

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 경보 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

교육 시설로는 서울방화초등학교가 인근에 있으며, 중학교 및 고등학교 등도 주변에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의를 위한 주요 상업 및 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 주변에 소음, 악취 등 생활에 직접적인 불편을 야기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "선순위 임차권"의 존재입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 부담해야 하거나, 임차인과의 명도 과정에서 법적 분쟁 및 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

건물 공부상 용도와 실제 현황 용도가 다른 점 또한 잠재적 리스크입니다. 주거용으로 사용 중이나 공부상 근린생활시설로 되어 있어, 추후 용도 변경에 대한 문제나 이행강제금 부과 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

건축물대장과 등기사항전부증명서 상 옥탑층 표기에 차이가 있는 점은 소유권 관계나 면적 확정에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설보호법) 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재건축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 신방화역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 서울방화초등학교와 인접하여 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

그러나 선순위 임차권이라는 중대한 권리 분석상의 위험 요소가 존재하므로, 이에 대한 철저하고 면밀한 사전 조사와 법률 검토가 필수적으로 요구됩니다.

또한, 공부상 용도와 현황 용도의 차이 및 공항 관련 지구 지정 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

이러한 위험 요소들을 명확히 인지하고, 인수 조건 및 명도 계획을 철저히 수립한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신방화역 역세권의 편리한 교통 환경은 출퇴근이 잦은 직장인이나 대중교통 이용객에게 높은 만족도를 제공합니다.

서울방화초등학교와 인접한 위치는 자녀가 있는 가구를 대상으로 한 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

선순위 임차권 등 권리 관계상의 어려움으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재적 기회가 존재합니다.

45. 52㎡의 비교적 작은 면적으로, 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구의 주거 수요를 겨냥할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계