나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경481 [1] 서울특별시 구로구 구로동 496-51 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경481 [1] 서울특별시 구로구 구로동 496-51 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경481
• 주소: 서울특별시 구로구 구로동로49길 9-6
• 용도: 단독주택

서울남부지방법원 경매5계 2025타경481 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동로49길 9-6 | 감정가: 1,098,459,000원 | 최저가: 562,411,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경481 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 496-51

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 1,098,459,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 윤OO / 채권자: 황OO

1.2. 면적 정보 (일괄매각 기준)

토지면적: 162.00㎡ (약 48.99평)

건물면적: 240.00㎡ (약 72.60평)

제시외 건물면적: 30.40㎡ (약 9.19평)

총 건물면적: 270.40㎡ (약 81.79평)

아파트의 전용/분양면적은 단독주택이므로 해당 없음.

1.3. 주요 주의사항

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식입니다.

제시외 건물(30.40㎡)이 매각 대상에 포함되어 있으므로, 이 부분의 점유 및 철거 관련 리스크를 고려해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 구로구 구로동 소재 '구로초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 '구로역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 서울 주요 지역과의 연계성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 현황

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

공법상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 주택 개발이나 리모델링 시 제약이 적은 양호한 용도지역입니다. 다만, 공항시설법상 장애물제한표면구역(진입표면) 및 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역에 해당되어 건축 시 높이 등 일부 제한을 받을 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

3. 건물 현황 및 특징

3.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 연와조 세멘와즙 지하 1층, 지상 2층의 구조입니다.

현황 지층은 '창고 등'으로, 1층 및 2층은 '주택 등'으로 이용 중입니다. 일반건축물대장상 지층의 용도는 '단독주택'이나 현황이 '창고 등'으로 이용되는 공부와의 차이가 있으므로, 취득 후 용도 변경 또는 원상 복구 문제가 발생할 수 있습니다.

3.2. 부합물 및 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

제시외 건물 ㉠ ~ ㉤이 존재하며 이는 일괄매각에 포함됩니다. 제시외 건물의 면적이 30.40㎡로 작지 않으므로, 현장 조사 시 이 제시외 건물의 상태, 점유 관계 및 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 유형 및 매각 조건

본건은 부동산강제경매 사건이며, 매각 대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다. 제시외 건물 또한 포함되므로 법정지상권 성립 가능성은 낮으나, 정확한 법률 검토가 요구됩니다.

4.2. 이해관계인

소유자와 채무자가 동일인(윤OO)이며, 채권자는 황OO입니다. 이외 등기부상 권리관계 및 임차인 현황은 별도의 등기부등본 및 현황조사 보고서를 통해 심층 분석해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다. (정확한 상권 분석 및 편의시설 정보는 외부 지도 서비스 검색을 통해 보완이 필요합니다.)

5.2. 학군 및 교육 시설

'구로초등학교'가 인근에 소재하고 있어 초등학교 학군 환경은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

제시외 건물(30.40㎡)을 포함하여 총 건물 면적에 대한 점유 현황을 정확히 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다. 제시외 건물의 용도나 구조에 따라 철거 및 원상 복구 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

일반건축물대장상 지층의 용도('단독주택')와 현황('창고 등')이 상이하므로, 이 차이로 인한 이행강제금 부과 또는 행정 제재 가능성을 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에는 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 주거용 부동산 특성상 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 공장, 쓰레기 처리시설, 고압선 등 혐오시설의 존재 여부에 대한 상세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 서울시 구로구 구로동 소재의 제2종일반주거지역 내 단독주택으로, 토지 면적이 약 49평에 달하며 구로역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 사용승인일로부터 상당 기간 경과한 노후 주택이므로, 실수요자에게는 리모델링 또는 신축을 통한 활용 가치가 높습니다.

7.2. 투자 포인트

1. 제2종일반주거지역 내 희소성: 서울 내 주거 개발에 유리한 용도지역으로, 향후 주택 신축 또는 가치 상승의 잠재력이 높습니다.

2. 토지 가치 중심 투자: 감정가 10억 9천만 원 중 토지의 비중이 높을 것으로 예상되며, 토지 면적이 약 49평으로 단독주택 필지로서의 가치가 우수합니다.

3. 구로역 역세권: 1호선 구로역 및 버스정류장 인근으로 교통 환경이 양호하여, 주거 편의성이 높습니다.

4. 재개발/리모델링 잠재력: 건물이 노후된 상태이므로, 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 신축이나 대수선을 통해 건물의 가치를 극대화할 수 있습니다. 다만, 제시외 건물 및 지층 용도 불일치 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 분석 후 입찰하는 것이 안전합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계