나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9766 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9766 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제9층 제903호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9766
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로 112, 아줄리움 제9층 제903호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9766 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로 112, 아줄리움 제9층 제903호 | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 168,960,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (경매 오피스텔)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9766 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제9층 제903호

용도: 오피스텔 (집합건물)

감정가: 330,000,000원

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물면적 (전용): 20.24㎡ (약 6.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

참고: 본 물건은 오피스텔로 전용면적(20.24㎡)만 표기되어 있으며, 분양면적(공급면적)은 이보다 넓습니다.

1.2. 권리분석 및 특이사항

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

권리분석 요약:

본 물건은 '토지/건물일괄매각'으로 진행되어 건물과 토지 모두를 취득하며, 권리상 하자는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, **'임차보증금반환청구권 포기 조건'**이 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금을 인수할 위험은 낮으나, 입찰 전 해당 조건을 정확하게 확인하고 주택도시보증공사(HUG) 또는 법원에 관련 내용을 문의하여 잔여 보증금 인수 부담이 없음을 재차 확인해야 하는 매우 중요한 조건입니다. 임차인 현황과 배당요구 내역에 따라 잔여 보증금 발생 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 이해가 필수적입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 (교통 및 접근성)

서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 까치산역 또는 화곡역을 이용할 수 있는 역세권에 근접합니다. (도보 약 10분 내외 추정). 인근에 다양한 버스 노선이 운행되고 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 특히 곰달래로 인근에 위치하여 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 오피스텔이 밀집한 주거 지역 상권으로, 1인 가구 및 신혼부부를 대상으로 하는 소규모 상권이 발달되어 있습니다. 인근에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다. 대형 상권은 까치산역이나 화곡역 주변으로 형성되어 있어 필요 시 이용하기 편리합니다.

생활 정보: 2022년 준공된 비교적 신축 오피스텔(3년차)로 건물 상태가 양호하며, 강서구청, 우장산공원 등 생활 인프라 시설 이용이 편리합니다.

2.3. 혐오 시설 정보

1차 검색 및 주변 분석 결과, 특이할 만한 대형 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 화곡동 일대는 다세대/다가구 주택 및 오피스텔 밀집 지역의 특성상 주차 공간의 협소함이나 낮 시간대 상권 혼잡도는 일부 존재할 수 있습니다.

3. 투자 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 잠재적 리스크

권리 리스크: '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 붙은 물건으로, 이 조건의 법적 효력과 실제 인수 여부를 명확히 확인하지 않을 경우 잔여 임차 보증금 문제가 발생할 수 있습니다. (권리분석 요약 참고)

시장 리스크: 최근 오피스텔 시장의 공실 위험 및 매매가 변동성을 고려해야 합니다. 특히 화곡동 일대는 1인 가구 대상 주택 공급이 많아 주변 경쟁 물건과의 임차료 경쟁이 발생할 수 있습니다.

기타 리스크: 전용 6.12평 규모로, 1인 가구에 최적화된 소형 평형입니다. 주차 공간이 협소할 수 있다는 주변 리뷰도 일부 있으므로, 현장 조사를 통해 주차 환경을 확인해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 소형 평형대의 선호도가 높은 역세권 인근에 위치하고 있어 임대 수익형 부동산으로 적합합니다. 감정가 대비 실제 입찰가는 주변 시세 및 낙찰가율을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. **가장 중요한 것은 '임차보증금반환청구권 포기 조건'을 완벽하게 이해하고 법적 문제를 사전에 차단하는 것입니다.** 권리분석을 철저히 하여 인수 금액이 없음을 확인한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 가치가 높고 수리 비용 부담이 적습니다.

역세권 입지: 서울 주요 업무지구로의 이동이 편리하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 3억 3천만 원으로 형성되어 있어 소형 주거 상품에 대한 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮습니다.

경쟁 우위: 화곡동 일대 신축 오피스텔의 임대 시장 경쟁에서 우위를 점할 수 있는 요소가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계