나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9833 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제4층,5층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9833 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제4층,5층 제402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9833
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로30길 20 르네빌, 제4층,5층 제402호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9833 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로30길 20 르네빌, 제4층,5층 제402호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 124,928,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9833 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제4층,5층 제402호

용도: 다세대주택 (복층구조)

감정가: 244,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

토지면적: 23.59㎡ (약 7.14평)

토지 지분율: 2359.3779999999997 (지분 전체)

건물면적: 21.46㎡ (약 6.49평, 전용면적)

건물 지분율: 2146 (지분 전체)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층, 제5층 복층 (사용승인일: 2021.08.12)

이용상태: 다세대주택으로 이용 중. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차장 등 설비 내역 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 차량 접근이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통입니다.

일부 거주 후기에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 교통 편의성이 우수하다는 의견이 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 상태:

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 등의 규제를 받으며, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계:

본건은 부동산강제경매 사건으로 소유자와 채무자가 동일한 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 권리 관계를 추가로 확인하여 말소 기준 권리를 파악해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항:

가장 큰 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다.

이는 사실상 임차인 관련 리스크가 해소된 조건으로, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없다는 의미로 해석됩니다.

다만, 해당 조건의 정확한 법적 효력 및 배당 관계 등은 입찰 전 반드시 법원 경매기록을 통해 상세히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설:

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 상권은 잘 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

4.2. 생활 환경:

본건 인근에 화일초등학교가 위치하며, 주변은 다세대 및 단독주택이 주를 이루는 주거 지역입니다.

치안은 보통 수준으로 평가되며, 동네가 조용하다는 거주 후기도 있습니다.

혐오시설: 지도 및 검색 결과 상, 주변에 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가 현장 확인 필요)

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크:

복층 구조의 다세대주택으로, 내부 구조 및 확장 여부 등은 집합건축물대장 및 현황도에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있어 현장 조사가 필수입니다. (미상사항)

주차 공간이 협소하다는 거주 후기가 있으므로, 주차 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

건물 사용승인일(2021.08.12)이 비교적 최근이므로 건물의 노후도는 낮으나, 일부 후기에서 방음 및 단열의 부족함을 언급하고 있어 확인이 필요합니다.

주의사항에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건의 법적 완결성을 재확인해야 합니다.

5.2. 종합 의견:

본건은 화곡동 주거 밀집 지역 내 비교적 신축(2021년 사용승인)의 복층 다세대주택으로, 토지/건물 일괄매각 물건입니다.

우수한 교통 편의성(지하철/버스 정류장 도보 접근)과 잘 갖춰진 생활 편의시설을 갖춘 입지입니다.

감정가 2억 4,400만 원은 주변 시세를 감안할 때 합리적인 수준으로 보이나, 매각 조건(임차인 관련)을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2021년 사용승인으로 건물의 가치가 높습니다.

복층 구조: 희소성이 있으며 실사용 공간의 활용도가 높습니다.

교통 및 생활 편의성 우수: 도보 거리에 대중교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

임차인 리스크 해소 조건: 주의사항의 '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 사실이라면, 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담이 없어 권리 관계가 비교적 깔끔합니다. (법적 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계