나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9797 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제2층 제203호 | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 192,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 서울남부지방법원 2025타경9797 (1)의 물건 보고서입니다. 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 에이엔타워 제2층 제203호 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다.

감정가는 2억 4,100만 원으로 책정되었으며, 사용승인일은 2021년 11월 15일로 신축급 건물에 해당합니다.

본 경매는 부동산강제경매이며 소유자와 채무자는 안O, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

토지면적: 18.90제곱미터 (약 5.72평)

건물 전용면적: 29.97제곱미터 (약 9.07평)

(참고: 본 물건은 다세대주택으로, 기재된 건물면적 29.97제곱미터는 전용면적에 해당하며, 분양면적은 별도로 산정하지 않았습니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 남서측에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 남측으로 세로(細路)에 접하고 있어 차량 접근성 역시 양호합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 전형적인 주거지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어진 곳입니다.

2.2. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 2층에 해당합니다.

2021년 11월에 사용승인된 신축급 건물로, 외벽은 석재 붙임 및 벽돌타일 등으로 마감되어 건물 상태가 양호합니다.

기본적인 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등을 갖추고 있어 거주 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 주택 경매에서 흔히 발생하는 토지 지분 또는 건물 지분만의 매각으로 인한 법정지상권 등의 권리 리스크가 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 주목할 만한 권리상의 특징은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 점입니다.

이는 매수인이 잔금을 납부할 경우, 통상적으로 문제가 될 수 있는 임차인의 대항력 있는 임차보증금 잔액에 대한 인수 부담이 주택도시보증공사(HUG)의 포기 조건에 의해 해소될 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.

다만, 입찰자는 반드시 이 조건이 충족되는지 여부를 법원을 통해 최종 확인해야 합니다. 만약 조건이 미달될 경우 잔여 임차보증금 인수 리스크가 발생할 수 있습니다.

임대관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활 정보

본 물건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 주거 편의성이 높은 지역입니다.

인근에 근린생활시설과 학교가 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 구축이 잘 되어 있습니다.

혐오시설 관련하여, 제공된 감정평가서 요약본에는 해당 내용이 언급되어 있지 않아 현재까지는 특별한 혐오시설이 없는 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

1. 권리관계 리스크 완화: 앞서 언급된 HUG의 임차보증금 잔액 포기 조건이 매각에 큰 안정성을 부여하지만, 낙찰자는 반드시 해당 조건의 이행 여부를 확인해야 합니다.

2. 행정규제: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 규제지역에 해당하므로, 향후 재건축 또는 용도변경 시 복잡한 건축 규제가 적용될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울 강서구 화곡동에 위치한 본 다세대주택은 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축급에 해당하여 실수요자가 거주하기에 매우 쾌적한 조건을 갖추고 있습니다.

지하철 5호선 화곡역 인근의 역세권 입지는 임차 수요를 안정적으로 확보할 수 있는 기반이 됩니다.

무엇보다도 경매에서 가장 큰 리스크 중 하나인 대항력 있는 임차보증금 관련 문제가 주택도시보증공사(HUG)의 조건부 포기 매각으로 인해 크게 해소될 가능성이 있다는 점이 매력적입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2021년 준공으로 수리 비용이 절감되며, 임차인 선호도가 높습니다.

2. 역세권 입지: 5호선 화곡역 인접으로 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

3. 권리 안정성 확보 가능: '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이사항은 조건 충족 시 낙찰자의 인수 부담을 최소화하여 권리관계를 단순화하는 효과가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계