나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9785 [1] 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9785 [1] 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9785
• 주소: 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제5층 제502호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9785 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제5층 제502호 | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 322,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 강제경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9785 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 322,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 15.80㎡ (약 4.78평)

건물면적: 25.18㎡ (약 7.62평)

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재한 "서울양동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "신정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측으로는 신정중앙로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 시 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이는 본건의 권리관계에서 매우 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 관련 법률 전문가와 상담하시거나 등기부등본 등 공적 장부를 통해 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 서울양동초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 시설이 가깝습니다. 또한, 다양한 종류의 주택과 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

현재 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특이 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 주변 환경 상세 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 생활 정보

본건은 조용한 주거 지역에 속해 있으며, 학교 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활 편의성이 좋습니다.

지하철 5호선 신정역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 공동주택 건물 중 5층에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 임차인의 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각입니다. 이로 인해 향후 임차인과의 관계 설정이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토가 필요합니다.

건물의 노후도 및 실제 관리 상태에 대한 구체적인 정보가 부족합니다. 따라서 현장 방문 시 건물의 전반적인 상태를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

건물 면적이 25.18㎡ (약 7.62평)으로 소형 주택에 해당합니다. 이는 임대 수익률이나 향후 매매 시 거래량에 영향을 줄 수 있으므로, 소형 주택 시장 동향을 함께 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신정동의 주거 밀집 지역에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 서울양동초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 지하철 5호선 신정역을 통한 교통 접근성도 양호한 편입니다. 건물 자체는 기본적인 편의 시설을 갖추고 있으며, 주변 환경 또한 안정적인 주거 지역으로 평가됩니다.

다만, 임차인의 보증금반환청구권 포기라는 특수한 매각 조건이 존재하므로, 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 확인이 필수적으로 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있다면, 투자 가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

지하철 5호선 신정역과 인접한 역세권에 위치하며, 1인 가구 또는 소규모 임대 사업에 적합한 소형 평형이라는 점이 매력적입니다.

서울양동초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구의 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

안정적인 주거 지역 내 위치하여, 주변 시세 및 임대 수요 등을 고려한 투자 가치 분석이 가능합니다.

강제경매 물건으로서, 권리 관계 및 명도 관련 리스크를 충분히 감안하고 철저한 분석을 거친다면, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계