나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9858 [1] 서울특별시 양천구 신월동 505-2 우림베스티아 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9858 [1] 서울특별시 양천구 신월동 505-2 우림베스티아 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9858
• 주소: 서울특별시 양천구 오목로 102 우림베스티아, 제5층 제502호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9858 | 소재지: 서울특별시 양천구 오목로 102 우림베스티아, 제5층 제502호 | 감정가: 168,000,000원 | 최저가: 134,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 양천구 신월동 505-2 우림베스티아 제5층 제502호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9858 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 505-2 우림베스티아 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 17.78㎡ (약 5.38평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각

1.1. 1.건물 구조 및 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물 외벽은 타일 및 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 새시창호 등입니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

1.1. 2.토지 현황

본건 토지는 완경사지에 위치한 세장형 토지로서, 공부상 공동주택(다세대주택) 부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 차량 통행이 가능한 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 3.토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신정네거리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 필요), 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.1. 4.공부와의 차이

본건 토지 및 건물은 공부와의 차이가 없습니다.

1.1. 5.임대관계 및 기타 참고사항

임대관계는 현재 미상입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울양강초등학교" 남측에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통 접근성

일반적인 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각 조건

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 매각 조건은 "임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건"으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 HUG가 본 건과 관련된 채권 또는 보증 관계를 가지고 있으며, 매수인에게 인수되는 권리관계를 명확히 하기 위한 조건으로 해석됩니다.

1.3. 2.특이사항

HUG 인수조건 변경 사항이 있는 것으로 보이며, 이는 낙찰 후 매수인에게 적용될 조건이 기존과 다를 수 있음을 시사합니다. HUG의 정확한 역할과 변경된 인수 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주거 중심 상권

본건은 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 2.근린생활시설

주변에 산재한 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육 시설

인근에 서울양강초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

1.5. 2.편의 시설

주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임대차 관계의 불확실성

"임대관계 등 미상"이라는 정보는 현재 임차인의 존재 여부, 대항력 유무 등 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 의미합니다. 다만, 주의사항에 대항력 포기조건이 명시되어 있어 이 부분은 해소될 가능성이 높으나, 최종 확인은 필수적입니다.

1.6. 2.HUG 인수조건의 철저한 검토

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각은 HUG와의 관련 사항에 대한 심층적인 이해를 요구합니다. 예상치 못한 추가 비용, 절차상의 복잡성 등이 발생할 수 있으므로, HUG의 정확한 요구사항과 본 건 인수 시 발생하는 법률적, 재정적 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 3.토지 이용 계획상의 제약

상대보호구역, 절대보호구역 등 교육 관련 보호구역과 과밀억제권역에 해당되어, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1.물건 개요

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 168,000,000원입니다. 토지 약 5.38평, 건물 약 9.00평의 면적을 가지고 있습니다.

1.7. 2.주요 매각 조건

본 건의 가장 큰 특징은 HUG 인수조건 변경과 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 이는 HUG의 적극적인 개입이 있음을 시사하며, 매수인 입장에서는 HUG와의 법적, 금전적 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 3.주변 환경 분석

서울양강초등학교 남측에 위치한 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설과 교통망이 잘 갖추어져 있어 생활 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.HUG 관련 권리관계 명확화

HUG 인수조건 및 임차인의 대항력 포기 조건이 충족될 경우, 권리관계가 비교적 명확해져 낙찰 후 발생하는 법적 리스크를 최소화할 수 있습니다. HUG와의 관계 및 관련 서류 검토가 투자의 핵심입니다.

1.8. 2.지역 내 안정적인 주거 수요

신월동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로, 소형 주거 공간으로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 3.철저한 사전 조사 필수

임대차 관계 미상, HUG 인수조건 변경 등 불확실성이 존재하는 만큼, 현장 방문을 통한 실제 이용 상태 확인과 HUG 관련 서류를 포함한 모든 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 투자 성공의 열쇠가 될 것입니다.

1.9. 주변 시설 정보

1.9. 1.인근 시설

본건 주변으로는 서울양강초등학교를 비롯한 주거용 건물, 소규모 근린생활시설, 버스정류장 등이 위치하고 있습니다.

1.9. 2.혐오 시설 여부

인근 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계