나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9820 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9820 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9820 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제4층 제403호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 212,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9820 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9820 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형 다세대)

감정가: 265,000,000원

토지면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

토지 지분율: 1951.3400000000004

건물면적: 33.61㎡ (약 10.17평) (전용면적)

건물 지분율: 3361

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2017.01.20

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 "월정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (추후 교통 상황은 주변 지하철역 및 버스 노선 조사를 통해 상세 파악 가능)

도로: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 상세

구조: 집합건축물대장상 2017년 1월 20일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 4층 403호입니다.

외벽: 외장석재 및 치장벽돌 등으로 마감되었습니다.

창호: 새시 창호가 설치되어 있습니다.

이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 관련

형상 및 이용상태: 인접도로와 등고평탄한 세필지 일단의 장방형에 유사한 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 제3종일반주거지역

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 수평표면구역(수평표면)

- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

- 소규모주택정비관리지역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-09-05 지정, 2024년9월10일 ~ 2029년9월9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이: 없음.

1.5. 권리분석

매각 대상: 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

경매 구분: 부동산강제경매로, 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권자의 채권을 변제하는 절차입니다.

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기조건 매각 조건이 부가되어 있습니다. 이는 매수인에게 유리할 수 있으나, 해당 내용의 정확한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

1.6. 상권분석

지역 특성: 본건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 서울 강서구 화곡동의 대표적인 주거 밀집 지역에 위치합니다.

교통 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다. (인근 지하철역과의 거리 등 추가 조사 필요)

생활 편의 시설: 주거 지역 내에 위치하여 마트, 병원, 음식점 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. (인근 상업 시설 규모 및 종류 파악 필요)

1.7. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 현재 이용 중입니다.

주변 시설: "월정초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (기타 편의시설, 공원 등 주변 환경에 대한 상세 조사 필요)

건물 시설: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비와 승강기가 설치되어 있어 생활에 편리함을 제공합니다.

임대 관계: 임대 관계는 현재 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용에 대한 확인이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

임차인 대항력 포기 조건: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨에 따라, 해당 조건이 정확히 이행되는지, 임대차 관계는 어떻게 되는지에 대한 철저한 법적 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 공항 운영 및 군사적 목적에 따른 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 재산권 행사나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 현재 임대 중인 경우, 임대차 계약 내용(보증금, 월세, 계약 기간 등)을 정확히 파악하지 못했을 가능성이 있어, 명도 및 임대 수익 확보에 차질이 발생할 수 있습니다.

공항 관련 규제: '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어, 항공기 소음이나 비행 경로 등에 따른 생활 환경의 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

전략적 입지: 서울 강서구 화곡동, 월정초등학교 인근이라는 입지 조건은 실거주 및 투자 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호하여 즉시 거주 또는 임대가 용이할 것으로 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확하며, 소유권 확보가 용이합니다.

생활 편의성: 차량 접근성 우수, 버스 정류장 인근, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

지역 개발 가능성: 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 정비 사업을 통한 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 2017년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. "월정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리 관계에서는 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이 눈에 띄는 특징이며, 이는 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 조건의 정확한 이행 여부와 임대차 관계에 대한 면밀한 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

리스크 요인으로는 공항 관련 각종 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역 등)으로 인한 향후 건축 및 개발 행위 제한 가능성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 및 임대 수익 관련 불확실성이 존재합니다.

긍정적인 측면으로는 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 정비 사업을 통한 발전 가능성이 있으며, 신축급 건물과 안정적인 주거 환경이 실거주 또는 투자 매력도를 높입니다.

결론적으로, 본 물건은 입지, 건물 상태, 잠재적 개발 가능성 등 여러 이점을 보유하고 있으나, 명확한 권리 확인 및 잠재적 리스크에 대한 철저한 분석을 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계