나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9816 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-171 한신에이스빌 제에이동 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9816 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-171 한신에이스빌 제에이동 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9816 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-171 한신에이스빌 제에이동 제3층 제302호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 200,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9816 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9816 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-171 한신에이스빌 제에이동 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 251,000,000원

토지면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

건물면적: 32.26㎡ (약 9.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '서울문교초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 신안산선 독산역 예정지와 인접한 단독주택 매매 사례도 있어 향후 교통 환경 개선 기대감이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특별한 권리상 인수 부담은 없어 보이나, 주의사항에 명시된 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 문구를 면밀히 검토해야 합니다. 이는 임차인 관련 보증금이나 권리관계를 매수인이 인수하지 않도록 조건이 붙었음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

주변이 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루고 있습니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 주거지로서의 성격이 강합니다. 최근 독산동 지역에서 금천롯데캐슬골드파크 등의 아파트 매매가 활발히 이루어지고 있어 지역 전반의 부동산 가치 상승 잠재력을 엿볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조로, 2020년 7월 14일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 이용 상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 되어 있습니다. 서울문교초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경으로도 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 해당 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2023.1.17.~2026.1.16.)으로 지정되어 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역에 해당합니다. 건축법상 도로 일부 포함 지역이라는 점도 고려해야 합니다. 건축 관련 법규 및 제한 사항은 지속적으로 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 기관을 통해 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 기본적인 주거 환경 및 편의 시설은 갖추고 있습니다. 교육 시설(서울문교초등학교)이 인접해 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 경매 특이사항에 명시된 임차인 관련 대항력 포기 조건 매각은 면밀한 권리 분석 및 법률 자문을 통해 인수 및 부담 여부를 명확히 파악해야 합니다. 또한, 건축 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **실거주 및 임대 목적**: 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 내부 상태 및 설비가 양호하여 실거주 목적이나 소액 임대 수익 목적 투자로 고려해볼 수 있습니다.

2. **역세권 개발 가능성**: 신안산선 독산역 예정지와 인접한 지역의 개발 사례를 고려할 때, 향후 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

3. **안정적인 주거 환경**: 초등학교가 인접해 있어 자녀를 둔 가구의 실거주 수요가 있을 수 있으며, 주변 환경이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4. **낮은 토지 지분**: 토지 면적이 19.55㎡로 작지만, 건물 면적(32.26㎡)과 일괄 매각 대상이므로 건물 가치 중심으로 접근할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계