나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9792 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 12-2 미라클시티 제4층 제408호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9792 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 12-2 미라클시티 제4층 제408호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9792 | 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 12-2 미라클시티 제4층 제408호 | 감정가: 375,000,000원 | 최저가: 300,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9792 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9792 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 12-2 미라클시티 제4층 제408호

용도: 오피스텔

감정가: 375,000,000원

토지면적: 10.06㎡ (약 3.04 평)

건물면적 (전용면적): 28.60㎡ (약 8.65 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

부동산 컨설턴트 의견:

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법적 검토를 통해 투자 결정에 신중을 기하시길 바랍니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 12-2에 위치한 미라클시티 내 오피스텔입니다. 제공된 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 '양화중학교' 북서측 인근에 자리하며, 주변은 공동주택(아파트), 오피스텔 등 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 '당산로'변에 버스 정류장이 있고 수도권 전철 2호선 '문래역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 문래역 주변 상권은 과거 공업지대에서 최근 문화와 예술, 상업 시설이 융합된 복합 상권으로 변화하고 있습니다. 주변 시설로는 다양한 상점, 식당, 은행 등이 있으며, 이는 생활 편의성을 높여줍니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 해당 주소지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 이OO이며, 채무자 역시 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 권리관계상 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "주의사항"에 명시된 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각입니다. 이는 임대차 관계가 존재할 수 있으며, 낙찰자가 해당 임차인의 대항력을 인수하지 않기 위한 조건이 포함되어 있음을 시사합니다. 따라서, 해당 조건의 세부 내용과 이에 따른 법적 절차를 면밀히 검토해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

1.4. 상권분석

당산동2가 12-2번지, 미라클시티가 위치한 지역은 영등포구 내에서도 교통의 요지인 문래역을 중심으로 발달한 상업 및 주거 복합지역입니다. 문래역은 2호선이라는 서울의 핵심 지하철 노선과 연결되어 있어 접근성이 우수하며, 이는 오피스텔 및 상업시설의 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다. 최근 문래동 지역은 낡은 공장지대가 예술가들의 작업 공간과 트렌디한 카페, 식당 등으로 변화하면서 젊은층의 유입이 증가하고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 따라서 본건 오피스텔은 직주근접성이 요구되는 직장인이나 소규모 사업자에게 매력적인 입지 조건을 가질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2022년 1월 5일 사용승인을 받은 신축급 오피스텔인 '미라클시티' 건물 내 제4층 제408호입니다. 철근콘크리트 구조로 지하 1층부터 지상 13층까지 건축되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등 일반적인 오피스텔의 마감재가 사용되었습니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소화, 승강기, 난방 설비 및 기계식 주차장이 구비되어 있습니다. 전용면적 28.60㎡(약 8.65 평)으로, 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합한 공간입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 임대차 관계 및 명도 문제입니다. "주의사항"에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 낙찰자가 임차인과의 관계를 명확히 해결해야 함을 의미하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 불확실성을 더합니다. 둘째, 공부와의 차이점으로, 건축물현황도 상의 내부 구조와 실제 내부 구조가 상이할 수 있습니다. 이는 입찰 참가자가 반드시 현황 점유 부분을 기준으로 정확한 내부 구조를 확인해야 하는 중요한 포인트입니다. 셋째, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 건축법상의 최고높이 제한 지역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 상세히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 오피스텔로서, 문래역이라는 교통 요지에 위치하고 있어 기본적인 입지 조건은 우수합니다. 신축 건물이므로 시설 노후화에 대한 우려는 적습니다. 그러나 경매 물건 특유의 권리관계, 특히 임차인의 대항력 포기 조건과 공부상의 내부 구조 불일치 등은 투자 전 면밀한 분석과 주의가 필요합니다. 이러한 부분들을 충분히 인지하고, 명도 및 법적 문제를 해결할 수 있는 능력이 있다면 잠재적인 가치를 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 사용승인으로 건물이 비교적 새것입니다.

* 우수한 교통 환경: 지하철 2호선 문래역 역세권으로 서울 전 지역 접근성이 뛰어납니다.

* 발전하는 상권: 과거 공업지대에서 문화·상업 복합 공간으로 변모하는 문래동 지역의 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 1인 사업장으로 활용 가능한 실용적인 면적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계