나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102758 [1] 서울특별시 관악구 신림동 408-95 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102758 [1] 서울특별시 관악구 신림동 408-95 다중주택 경매

• 사건번호: 2025타경102758
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 408-95
• 용도: 다중주택

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102758 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 408-95 | 감정가: 1,982,595,600원 | 최저가: 1,586,076,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102758 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102758 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 408-95

용도: 다중주택

감정가: 1,982,595,600원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.9평)

건물면적: 379.28㎡ (약 114.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자: 주OOOOOOOOOOO

채무자: 이OO

채권자: 고OOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층부터 지상 3층까지 있으며, 옥탑은 계단실과 다락으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 및 무늬타일로 마감되었으며, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

지하 1층은 주차장 및 다중주택으로, 1층부터 3층까지는 다중주택 용도로 이용되고 있습니다.

토지는 경사지대 내 평탄하게 조성된 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 남동측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

건물 감정평가요약에 따르면, 본건 지상에는 제시외 건물 20개 동이 소재하고 있으며, 공부상 층수와 현황 층수 표기가 상이한 부분이 있습니다.

1.3. 입지 조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "서울신관중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 신림선 '서원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자(고OOOOOOOOO)에 의해 신청되었습니다. 임의경매의 경우, 담보권 실행을 위한 경매로 일반적으로 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자가 인수하고, 후순위 권리는 소멸되는 원칙이 적용됩니다.

그러나 정확한 권리 분석은 등기부등본, 건축물대장, 현황조사서, 매각물건명세서 등 관련 법원 서류를 통해 상세히 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상으로 파악되고 있어, 현재 점유자 및 임대차 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 상권 분석

소재지는 주택지대에 속하나, 지하철 신림선 '서원역' 및 인근 학교와의 근접성은 지역 내 안정적인 수요를 기대하게 합니다. 신림역 일대는 서울 서남권의 주요 상권 중 하나로, 다양한 연령층이 유입되는 복합 상권으로 분석됩니다.

다중주택으로서 다수의 임대 가구를 확보할 수 있는 잠재력이 있으며, 지역 내 주거 수요에 기반한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 생활 정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 "서울신관중학교"가 있어 교육 환경을 고려하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

지하철 신림선 '서원역'과 버스정류장이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 생활 편의시설 이용에 불편함이 없는 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, '건축허가·착공제한지역'으로 지정되어 있으며, 2025년 9월 14일까지 또는 공고일로부터 2년간 제한 기간이 적용됩니다. 또한 '제2종일반주거지역(7층 이하)'으로 용도지역 제한이 있습니다.

둘째, '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '중점경관관리구역', '토지거래계약에관한허가구역' 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다.

셋째, '제시외 건물(20개 동)'의 존재는 향후 철거, 원상 복구 등에 따른 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

넷째, 공부상 층수와 현황 층수의 차이가 있어, 향후 등기 및 건축물 현황 관리 시 주의가 필요합니다.

다섯째, '임대 관계 미상'으로, 현재 점유자 및 임대차 현황 파악이 필수적이며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

여섯째, 토지가 '경사지대'에 위치하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 신림동 일대는 최근 재개발 논의가 활발히 진행되고 있으나, 본건의 직접적인 재개발 수혜 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지며, 다중주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 부동산입니다. '서원역' 및 인근 학교와의 접근성 또한 긍정적인 요인입니다.

그러나 '건축허가·착공제한지역'을 포함한 복합적인 토지이용계획 및 제한 사항, 공부와의 차이, 제시외 건물, 미상 임대 관계 등 여러 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 각종 개발 제한 사항은 향후 부동산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 서울 시내 신림동에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

- 다중주택으로서 다수의 임대 가구 확보를 통해 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

- 신림선 '서원역' 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

- 단, 투자 결정 전 모든 법적 제한 사항, 제시외 건물, 임대 관계 등을 면밀히 조사하고, 명도 및 등기 관련 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

법원 정보

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