나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102793 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1488-18 메트로타운8차 비동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하고 있는 ""서울미성초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2017.10.18일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 세필지 일단의 세장형토지로 다세대주택(도시형생활주택단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1488-18 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1488-19 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1488-24 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102793 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1488-18 메트로타운8차 비동 6층602호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2017년 10월 18일 사용승인

감정가: 502,000,000원

토지면적: 34.79㎡ (약 10.53평)

건물면적: 55.18㎡ (약 16.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동 1488-18번지에 소재합니다.

주위환경: 본건은 서울미성초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

도로상태: 북측 및 남측으로 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

주변시설: 서울미성초등학교가 인접해 있으며, 일반적인 주거지역의 편의시설이 분포하고 있습니다. 인근 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

인수되는 권리: 등기부등본 상 '을3' 주택임차권(방경태, 389,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 방 (주택도시보증공사)

* 보증금: 389,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 6월 26일

* 확정일자: 2018년 6월 12일

* 대항력: 있음 (전입일자, 확정일자가 말소기준권리보다 선순위)

* 특이사항: 임차인은 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2017-10-24)

* 소유권 이전 (2018-06-25)

* 주택임차권 (2018-06-25, 방경태, 389,000,000원, 말소: 인수)

* 가압류 (2022-11-22, 주택도시보증공사, 1,199,000,000원, 말소: 말소 - 말소기준권리)

* 강제경매 (2025-04-29, 주택도시보증공사, 389,000,000원, 말소: 말소)

등기부채권 총액: 1,588,000,000원 (가압류 및 강제경매 채권액 합계)

1.3. 상권분석

지역 특성: 서울 관악구 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

건물 현황: 2017년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 해당합니다.

주변 시세 비교:

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 본건 건물 면적(55.18㎡, 약 16.7평)은 주변 시세를 고려할 때 감정가 대비 경쟁력 있는 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 특히, 2015년식 29.56㎡(약 8.94평) 다세대주택이 2026년 7월 6일 32,000만원에 거래된 사례(평당 약 358만원)를 볼 때, 본건(약 16.7평)은 단순 면적 비율로 환산 시 약 6억원 이상의 시세가 형성될 수 있습니다.

결론: 본 건은 비교적 신축이며, 주변 시세 상승세를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 서울미성초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. (정확한 지하철역과의 거리는 추가 확인 필요)

건물 상태: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮으며, 철근콘크리트 구조입니다.

내부 설비: 난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구를 포기하는 확약서를 제출하였으나, 법률 해석상 예외 상황 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

권리 관계: 다수의 채권 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리 이후의 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 이용 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 지정된 토지이용계획에 따른 건축 및 개발 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

권리상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매수인에게 보증금 반환 청구를 포기하는 확약서를 제출하여 매수인에게 돌아오는 재정적 부담은 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 장점입니다.

감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 준공으로 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거 환경 기대.

실질적 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 청구 포기로, 낙찰가의 부담이 적습니다.

시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 주변 실거래가 분석 결과, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

학세권: 서울미성초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 502,000,000원

최근 시세 분석: 유사 면적 및 최신 연식의 다세대주택 거래 사례(평당 약 358만원)를 기반으로 본건(16.7평)의 적정 시가는 약 6억원 이상으로 추정됩니다.

임차인 부담이 0원임을 감안할 때, 본 건의 입찰가는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

안정적인 낙찰을 위해 감정가 대비 10%~15% 수준의 프리미엄을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

예상 입찰가: 520,000,000원 (5억 2천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.