나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102763 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.05.15

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2021.07.16)
외벽 : 타일 붙임 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 다세대(도시형생활주택)로 이용 중임. (후첨 ""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역은 미상임.
나. 대상물건의 집합건축물대장상 대지면적은 263.7㎡으로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서상 대지권 목적인 토지면적인 278㎡로 되어 있으며, 감정평가목적 등을 고려하여 등기사항전부증명서를 기준으로 하였는 바 업무진행 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102763 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 2층 201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 297,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

토지면적: 21.11㎡ (약 6.38평)

토지지분: 21.11㎡ (약 6.38평)

건물면적: 24.51㎡ (약 7.41평)

건물지분: 24.51㎡ (약 7.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2021년 07월 16일

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호

건물 마감: 외벽 - 타일 붙임 마감 등, 내벽 - 내부 인테리어 마감 등, 창호 - 섀시 창호 등

주요 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비 구비

1.4. 대지권 관련 정보

집합건축물대장상 대지면적: 263.7㎡

등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지면적: 278㎡

(감정평가 및 업무진행 시 등기사항전부증명서 기준이며, 재확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

정확한 지도상의 위치는 위도 37.4858386, 경도 126.9543985 부근으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 대중교통 이용 편의성은 주변 지하철역 및 버스정류장과의 거리에 따라 달라지나, 봉천동 일대는 비교적 교통이 편리한 지역으로 평가됩니다. (구체적인 정보는 지도 검색 필요)

2.3. 주변 시설

* 생활 편의시설, 교육 시설, 문화 시설 등의 접근성은 주변 상권 발달 정도에 따라 다릅니다. (구체적인 정보는 지도 검색 필요)

2.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장, 고압선 등)의 존재 여부는 확인되지 않았습니다. (정밀 조사 시 지도 서비스 등을 통한 추가 확인 권장)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 을1 (근저당권): 진정자, 150,000,000원, 2023-04-12 접수 - 말소기준권리

* 을2 (주택임차권): 박찬환, 310,000,000원, 2023-12-13 접수 - 인수

* 갑2 (공유자전원지분전부이전): 김문국, 2021-12-07 접수

* 갑4 (소유권이전): 김정태, 2022-08-23 접수

* 갑5 (소유권이전): 홍선기, 2022-12-22 접수 (매매 310,000,000원)

* 갑6 (압류): 남구(울산광역시), 2024-05-28 접수 - 말소

* 갑7 (압류): 관악구(서울특별시), 2024-12-16 접수 - 말소

* 갑8 (강제경매): 주택도시보증공사, 326,570,269원, 2025-04-28 접수 - 말소

총 권리관계상 채권 총액: 460,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 (김형진)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-01-24

* 확정일자: 2025-05-07

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 낙찰자가 인수하지 않는 임차인임.

* 임차인 (주택도시보증공사 - 박찬환)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-06

* 확정일자: 2021-11-01

* 배당신고일자: 2023-12-13

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위이며, 등기부상 '인수'로 표시됨.

* 권리분석상, 해당 임차인의 보증금 310,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액임.

3.3. 특별매각조건

* 본건은 "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 진행됨.

* 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다고 명시되어 있음.

* 이는 등기부상 '인수'로 표시된 선순위 임차권과의 해석상 복잡성을 야기하므로, 입찰 전 법원에 반드시 확인이 필요함.

4. 상권분석

해당 물건이 소재한 봉천동 일대는 주거 밀집 지역으로, 상업 시설 및 편의 시설이 적절히 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 도시형생활주택으로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 주변 신축 빌라 및 아파트 공급 현황에 따라 경쟁력이 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시세 분석 (입력된 JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 연립, 다세대, 빌라의 가격대는 형성 면적 및 건축 연도에 따라 다양하게 나타납니다.

* 2022년식, 39.75㎡ (약 12평) 다세대 주택: 54,000만원 (약 135.86만원/㎡)

* 2016년식, 26.98㎡ (약 8.16평) 다세대 주택: 28,300만원 (약 104.89만원/㎡)

* 1992년식, 61.29㎡ (약 18.54평) 빌라: 30,000만원 (약 48.95만원/㎡) - (주소지 오류 가능성 확인 필요)

본건은 2021년식 24.51㎡ (약 7.41평) 도시형생활주택으로, 건축 연도가 비교적 신축에 속합니다. 최근 거래된 2022년식 주택의 평단가(약 135.86만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가(약 121.18만원/㎡) 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 310,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 물건의 총 매입 비용을 상승시키는 주요 요인임.

* 특별매각조건과의 상충: 등기부상 '인수'로 명시된 임차권과 '대항력 포기조건 매각'이라는 특별 조건 간의 해석상 차이로 인한 법적 분쟁 가능성.

* 대지 면적 차이: 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 상 대지 면적 차이 (263.7㎡ vs 278㎡)가 존재하며, 이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 명확한 확인 필요.

* 도시형생활주택의 시장 특성: 소형 주택의 경우, 임대 수요 변화 및 공실 발생 위험에 민감할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 관악구 봉천동 아르떼빌 201호는 2021년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 310,000,000원이라는 높은 금액의 선순위 임차 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 특별매각조건과 등기부상의 권리 관계가 상충되어 법적 불확실성이 존재하는 점이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 또한, 대지 면적의 차이도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리비 발생 가능성이 적음.

* 봉천동 일대 주거 가치: 관악구 내에서도 주거 선호도가 있는 지역으로, 실수요자 또는 임대 투자 관점에서 고려해볼 만한 입지.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 수요가 꾸준한 소형 면적으로, 임대 시장에서 안정적인 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 297,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매가 분석 시, 본건 물건의 시장 가치는 약 310,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 310,000,000원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 낙찰 시 매수인이 실질적으로 취득하는 순수 자산 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

추정 시장 가치(약 310,000,000원)에서 인수 보증금(310,000,000원)을 제외한 금액은 0원입니다. 이는 매수인이 인수 보증금을 별도로 부담해야 하는 경우, 실질적으로 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스(-)가 될 수 있음을 의미합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 추정 시장 가치: 310,000,000원

* 인수 보증금: 310,000,000원

* 예상 입찰가: (추정 시장 가치 - 인수 보증금) = 310,000,000원 - 310,000,000원 = 10,000,000원

이와 같은 예상 입찰가는 본건의 특별매각조건, 즉 "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이 유효하게 적용되어 낙찰자가 임차보증금을 실질적으로 인수하지 않거나, 또는 임차인이 보증금 전액을 배당받아 인수 부담이 사라지는 경우에 의미를 가집니다. 만약 이러한 조건이 무효화되어 보증금을 인수해야 한다면, 본 예상 입찰가로는 낙찰이 어렵거나 낙찰 후 큰 손실이 예상됩니다.

입찰 시에는 반드시 법원에 해당 특별매각조건의 효력과 임차 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인을 받으시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.