나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102646 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1666-50 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재‘원당초등학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 2호선 서울대입구역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건물로서,
(사용승인일 : 1997-11-10)

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.(후첨 '건물이용상태' 참조)

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 등기사항전부증명서 및 평가명령서에 등재되지 아니한‘제시외건물 ㉠ ~ ㉥’총 6건이 소재함.(후첨 '건물개황도', '건물이용상태’및‘사진용지’참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 건물의 경우, 일반건축물대장상 4층 37.1㎡(경량철골구조 28.7㎡, 철근콘크리트구조 8.4㎡) 부분이 2015.01.15. 기점으로 증축 사용승인 되었으나, 법원의 평가명령서 및 건물 등기사항전부증명서에는 해당 사항이 반영되지 않았음.

한편, 증축된 4층의 경우 일반건축물대장에 등재된 내용에 따르면, 건축과-1213(2015.01.15.)호에 의거 특정건축물 정리에 관한특별조치법(법률 제11930호 2013.7.16.)에 따라 2015.01.15. 증축으로 사용승인 되었음. 다만 해당 증축은 2015.01.15. 시점에 증축 된 것이 아니라 기존에 존재하던 부분에 대한 양성화 차원에서 사용승인을 한 것으로서, 그러한 점을 건물 감가수정시 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102646 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1666-50 (신주소: 서울특별시 관악구 남부순환로 1845-8)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,919,736,640원

* 토지면적: 112.60㎡ (약 34.06평)

* 건물면적: 222.94㎡ (약 67.45평)

* 건물 제시외면적: 50.90㎡ (약 15.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 / 지상4층

* 사용승인일: 1997년 11월 10일

* 증축 부분: 4층 37.1㎡ (2015.01.15 사용승인, 등기 미반영)

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘원당초등학교’ 서측 인근에 위치함.

* 주위는 주상용건물, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 2호선 서울대입구역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호함.

* 토지는 사다리형 평지로서 다가구주택 건부지로 이용 중임.

* 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심), 소로3류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역임.

* 주변 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2013년 12월 19일자 영등포농업협동조합의 근저당권임.

* 본건 경매 절차에 따라 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 총 8명의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됨.

* 고은수: 보증금 195,000,000원, 전입 2023-04-26, 확정 2023-04-04, 배당신고 2025-07-07.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 전입 2014-12-18, 확정 2014-12-03, 배당신고 2025-06-19.

* 김 : 보증금 120,000,000원 (1차 증액 30,000,000원), 전입 2014-12-18, 확정 2018-05-14, 배당신고 2025-06-19.

* 김 : 보증금 145,000,000원 (2차 증액 25,000,000원), 전입 2014-12-18, 확정 2021-11-19, 배당신고 2025-06-19.

* 한국토지주택공사(문 ): 보증금 110,000,000원, 전입 2019-10-08, 확정 2019-09-19, 배당신고 2025-06-05.

* 한국토지주택공사(문 ): 보증금 115,500,000원 (1차 증액 5,500,000원), 전입 2019-10-08, 확정 2021-09-14, 배당신고 2025-06-05.

* 장혜숙: 보증금 100,000,000원, 전입 2015-09-14, 확정 2015-07-13, 배당신고 2025-06-30.

* 황인혜: 보증금 180,000,000원, 전입 2022-12-02, 확정 2022-11-14, 배당신고 2025-05-21.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 지하철 2호선 서울대입구역 역세권에 위치하여 배후 수요가 풍부한 지역임.

* 주변에 주상복합 건물, 다가구 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 상권을 형성하고 있음.

* 상대적으로 낙후된 지역에서 재개발 및 신축 건물들이 들어서면서 상권이 활성화될 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 접근성이 매우 우수함.

* 교육: 원당초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함. (다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학원 등 특정 시설 설치에 제한이 있을 수 있음)

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 서울대입구역 주변의 다양한 상업시설 및 관공서 이용도 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 4층 37.1㎡ 부분이 2015년 1월 15일자로 증축 사용승인 되었으나, 등기사항증명서 및 법원의 평가명령서에는 반영되지 않은 상태임. 이는 향후 재산권 행사나 거래 시 번거로움 또는 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 제시외 건물 50.90㎡(약 15.39평)가 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 별도의 철거, 명도 또는 원상복구 문제가 발생할 수 있음.

* 건물 사용승인일이 1997년으로, 약 29년차 건물이므로 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 등기부상 권리관계는 명확히 소멸되나, 임대차 관계는 모두 대항력 없으나 배당 여부 및 실제 명도 과정을 면밀히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 서울대입구역 초역세권에 위치한 다가구주택으로, 우수한 교통환경과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 일괄매각 대상에 제시외 건물까지 포함되어 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없으나, 건축물대장과 등기부등본 간의 불일치, 제시외 건물 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 건물의 노후화 또한 향후 유지보수 측면에서 고려할 점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 관악구, 2호선 서울대입구역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건.

* 상당한 규모의 토지(112.60㎡) 및 건물(222.94㎡) 면적 보유.

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 추가 면적 활용 또는 개발 가능성.

* 서울 시내 주요 지역으로의 뛰어난 접근성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,919,736,640원이며, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 상황, 건물 상태 및 잠재적 리스크에 대한 추가적인 현장 조사와 심층적인 권리 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.