나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102726 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층1407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""2호선 구로디지털단지역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 상업용 건물, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 2호선 구로디지털단지역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2/지상15층 내 제14층 제1407호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 2필지 일단의 부정형의 토지로 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 55미터, 북동측으로 노폭 약 4미터, 남동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1655-15: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
1655-17: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102726 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층1407호

용도: 도시형생활주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 3.47㎡ (약 0.92평)

토지지분: 3.47㎡ (약 0.92평)

건물면적: 14.96㎡ (약 4.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "2호선 구로디지털단지역" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 상업용 건물, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 소재하여 일반적인 도시환경을 형성하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 14층에 위치한 제1407호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 마감되었습니다.

건축물 정보:

- 건물명: G 밸리마인드

- 사용승인일: 2021년 07월 23일

- 주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

- 총 층수: 15층

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지정 구역에 해당합니다.

인접 도로상태: 북서측 노폭 약 55미터, 북동측 노폭 약 4미터, 남동측 노폭 약 8미터의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경102726)입니다.

권리분석 요약:

- 본건 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

- 등기부상 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 신청이 말소기준권리가 됩니다.

- 임차인 현황상 김 씨는 보증금 100만원, 차임 70만원으로, 대항력이 없습니다.

- 주택도시보증공사(이하 HUG)는 전입일자 2022년 5월 18일, 확정일자 2022년 5월 3일, 보증금 2억원으로 배당신고하였으나 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

- 집합건물 등기부상 이동현 명의의 주택임차권(2억원)이 있었으나 말소된 것으로 확인됩니다.

- 물건명세서에 따르면, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 HUG의 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

- 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 관련 정보 없음).

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 신림동 1655번지 일대는 2호선 구로디지털단지역 역세권으로, 다수의 오피스텔, 도시형생활주택, 상업용 건물이 밀집한 지역입니다. 이는 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 한 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

인근 거래 사례 (참고용):

- G밸리마인드 건물 내 실거래 사례(2024-2025년)에 따르면, 전용 23㎡ 기준으로 약 1억 9천 5백만원 ~ 1억 9천 7백만원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 제곱미터당 약 840만원 ~ 844만원 수준입니다. 본건(14.96㎡)의 감정가는 2억원으로, 평당 약 4,420만원 수준으로, 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있으며 이는 신축 소형 평형의 선호도를 반영하는 것으로 보입니다.

- 주변 '다세대' 주택 거래 사례(2026년 7월)로는, 1991년식 30.92㎡(9.35평)가 1억 8천 5백만원(평당 약 1,980만원), 2015년식 29.56㎡(8.94평)가 3억 2천만원(평당 약 3,580만원), 2018년식 45.37㎡(13.72평)가 3억 9천만원(평당 약 2,840만원)에 거래되었습니다. 본건은 이들 사례보다 신축이며 소형 평형이라는 점에서 차이가 있습니다.

5. 생활정보

교통: 2호선 구로디지털단지역이 도보 거리에 위치하며, 주요 간선도로 접근성이 우수하여 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 구로디지털단지역 인근의 다양한 상업시설, 쇼핑몰, 식당가, 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

주변 환경: 오피스텔 및 도시형생활주택 밀집 지역으로, 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요가 꾸준한 곳입니다.

건물 내부 시설: 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 난방 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 주변 반경 내 특이할 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건: HUG의 임차보증금 반환채권 승계 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 경매 진행 과정에서의 변동 사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2호선 구로디지털단지역 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 비교적 높은 감정가와 평당 가격을 형성하고 있습니다. 이는 해당 지역의 높은 주거 선호도와 신축 소형 주택에 대한 수요를 반영하는 것으로 판단됩니다. 권리분석상 특별한 인수 부담이 없어 투자가치가 높다고 볼 수 있으나, 소형 면적으로 인한 임대 수익률 및 환금성을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

최신 축물(2021년 준공)로 관리 상태 및 상품성이 양호합니다.

2호선 구로디지털단지역 초역세권 입지로 직주근접 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

소형 평형(약 4.52평)으로 투자 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 임대 수요가 풍부합니다.

주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 임대 수요 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

HUG 보증금 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리관계 확인이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 2억원(평당 약 4,420만원)으로 평가되었습니다. 최근 같은 건물 내 실거래 사례(전용 23㎡, 약 1억 9천 5백만원 ~ 1억 9천 7백만원)를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 또한, 소형 평형의 희소성과 역세권 신축이라는 장점을 감안하면 경쟁이 있을 수 있습니다. HUG 관련 인수 부담이 없으므로, 감정가 수준인 2억원에서 소폭 상승한 2억 1천만원 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.