나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102805 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉림중학교"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 봉천역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 2층 203호로서,
외벽 : 돌붙임 등마감
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 약 8미터 내외 및 남동측으로 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 1535-52, 봉천동 1535-53, 1535-54 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.).
봉천동 1535-55, 봉천동 1535-56 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.).
봉천동 1535-57 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102805 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 410,000,000원

토지면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.65㎡ (약 12.29평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 정보

건축물명: 수팰리스에프티

총괄표제부상 건축물 정보:

총 층수: 6층

주요구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택

준공일자 (사용승인일): 2020년 09월 01일

건축면적: 187.88㎡

연면적: 659.83㎡

건폐율: 25.48%

용적률: 89.49%

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 봉천역이 위치해 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.3. 3.인접 도로상태

본건 남서측으로는 약 8미터 내외, 남동측으로는 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부현황

말소기준권리: 2023년 06월 16일자 의정부세무서장의 압류 (갑3)

소유권: 박석환 외 3명 (2020-09-08 소유권보존) -> 유선옥 (2021-02-19 공유자전원지분전부이전)

주요 권리:

- 을구 3번: 주택임차권 (홍실, 2021-03-02 전입/확정, 445,000,000원, 인수)

- 갑5: 강제경매 (홍실, 2025-04-28, 445,000,000원)

등기부채권 총액: 445,000,000원

1.4. 2.임차인 현황

임차인: 홍실

보증금: 445,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 03월 02일

대항력: 있음

1.4. 3.권리분석 종합

본건은 선순위 임차권(을구 3번)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 임차보증금 잔액(445,000,000원)은 매수인이 인수해야 합니다. 인수되는 보증금 총액은 445,000,000원입니다.

1.5. 상권분석

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모(약 39.75㎡)의 신축(2022년 준공) 다세대주택이 2026년 7월 3일에 540,000,000원에 거래되었습니다. 본건(건물면적 40.65㎡, 2020년 준공)의 감정가는 410,000,000원이나, 이는 시세 대비 낮은 수준으로 보입니다. 상권은 주거 밀집 지역으로, 봉천역 인근의 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 6층 중 2층에 위치합니다. 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 주거용으로 이용 중이며, 주변에 학교(봉림중학교 인근)가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 보증금 445,000,000원이 인수되므로, 총 매입 비용 고려 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 준신축 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 445,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 부담을 감안하더라도 시세 대비 저평가된 감정가와 최근 거래 사례를 고려할 때, 투자 가치를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역 인근으로 교통이 편리하며 주거 수요가 꾸준합니다.

* 준신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰가율을 잘 활용하면 수익률을 확보할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 최근 유사 거래 사례(39.75㎡, 2022년 준공)가 540,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 540,000,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 445,000,000원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = (시장 가치 추정치) - (인수해야 할 보증금)

예상 입찰가 = 540,000,000원 - 445,000,000원 = 95,000,000원

따라서, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 수준을 크게 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 95,000,000원 수준에서 시작하되, 총 매입 비용이 540,000,000원을 넘지 않도록 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.