나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102753 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 655-14 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ""언주역(지하철 9호선)"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 ""언주역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하-층/지상6층 건물 내 제2층 제204호로서
(사용승인일 : 2017.04.21)
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102753 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 655-14 2층204호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 3억 8,900만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서

1.2. 면적 및 구조

* 토지면적: 18.35㎡ (약 5.55평)

* 토지지분: 18.352㎡ (약 5.55평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

* 건물지분: 27.73㎡ (약 8.39평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축물 표제부 요약:

* 주용도: 공동주택 (다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대)))

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2017년 4월 21일

* 총 층수: 6층

* 해당 층: 2층 (204호)

* 연면적: 658.38㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철 9호선 언주역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 언주역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제2층 제204호입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원 2025타경102753 강제경매개시결정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 3억 3,070만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 25일

* 확정일자: 2022년 5월 31일

* 배당신고일자: 2024년 8월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력있는임차인

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 1억 2,100만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 25일

* 확정일자: 2022년 5월 31일

* 배당신고일자: 2024년 8월 16일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수주의사항: 물건명세서상 을구 3번 임차권등기(서해빈, 임대차보증금 3억 3,070만원, 전입일자 2022.07.25, 확정일자 2022.05.31)는 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 동향:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 27.45㎡ ~ 43.17㎡)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일: 4억 4,000만원 (면적 43.17㎡)

* 2026년 7월 11일: 5억 1,000만원 (면적 29.97㎡)

* 2026년 7월 4일: 5억 8,000만원 (면적 27.45㎡)

* 본건 물건(전용면적 27.73㎡)과 유사한 면적인 27.45㎡의 경우 5억 8,000만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가 3억 8,900만원 대비 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 지역 분석: 강남구 역삼동, 언주역 인근은 업무지구와 주거지가 복합된 지역으로, 오피스텔 및 도시형생활주택 수요가 꾸준하며, 지하철 9호선 역세권으로 출퇴근이 용이하여 상권 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 지하철 9호선 언주역이 있어 교통 이용이 편리하며, 각종 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 서해빈 임차인의 선순위 임차권으로, 보증금 3억 3,070만원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이 금액은 낙찰가 외 추가로 부담해야 하는 비용이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지이용계획상 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)으로 지정되어 있으며, 건축물 용도(아파트) 제한 관련 내용이 명시되어 있어 향후 건물 이용 및 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다. (허가구역 지정기간 만료 시점 고려 필요)

* 임대관계 미상: 물건명세서 참고사항에 '임대관계 미상임'이라는 문구가 있으나, 구체적인 임차인 정보가 기재되어 있어 해당 정보가 우선적으로 고려되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 장점과 주변 시세 대비 감정가가 낮다는 점에서 투자 매력이 있습니다. 그러나 3억 3,070만원의 선순위 임차 보증금 인수라는 중대한 리스크가 존재하므로, 투자자는 이를 충분히 고려하여 총 예상 취득 비용을 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 역삼동, 지하철 9호선 언주역 역세권으로 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가(3억 8,900만원)가 유사 면적 시세(약 5억 8,000만원 이상)보다 현저히 낮아 시세차익이 기대됩니다.

* 도시형생활주택 수요: 강남 지역의 도시형생활주택은 꾸준한 수요를 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 시세 기준, 본건의 시장 가치는 약 5억 8,500만원 이상으로 추정됩니다. (전용면적 27.73㎡ * 약 2,112만원/㎡)

* 낙찰자가 인수해야 하는 임차 보증금은 3억 3,070만원입니다.

* 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여, 본건의 총 취득 비용을 시장 가치 수준인 약 5억 9,000만원 내외로 목표할 때, 예상 입찰가는 약 2억 6,000만원으로 제안합니다. (입찰가 2억 6,000만원 + 인수 보증금 3억 3,070만원 = 총 5억 9,070만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.