나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1406 [1] 광주광역시 광산구 오선동 651 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 오선동 소재 진곡일반산업단지 내에 위치하며
본건 주위는 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건물부지임.

인접 도로상태

남측으로 왕복 3차로 및 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2016-03-15), 지구단위계획구역(2020-02-07), 중로2류(폭 15m-20m)
(2016-03-15)(접합), 중로3류(폭 12m-15m) (2016-03-15)(접합), 일반산업단지
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업지원구역(2016-05-11)<연구개발특구의
육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물로서,
외벽 : 드라이비트, 판넬 및 치장벽돌 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
바닥 : 타일 및 마루 등,
창호 : 새사창호 등 마감임.

이용상태

가) 제2종근린생활시설 등으로서,
1층 : 근린생활시설(나씨네왕갈비탕)
2층 : 근린생활시설
3층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

전기 설비, 난방 설비, 냉방 설비, 급·배수설비, 위생 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 건물(가) 3층은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 본건 건물(가) 옥상 부분에 일반건축물대장의 건축물현황도에 표시된 옥탑(기계실)이 소재하여 본건 건물에 포함하여 평가하였음.

나) 본건 건물(가) 옥상 부분에 이동식 컨테이너(40ft, 창고)가 소재하는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

다) 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(3층 용도변경,
철근콘크리트, 근생→주택, 191.8㎡, 2022.07.06)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2. 옥상 부분의 이동식 컨테이너(40ft, 창고) 매각제외
-목록2. 3층은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 주택으로 이용중임
-목록2.와 관련하여 24.03.29.자 광산구의 사실조회회신에 의하면 위반내용 '용도변경(근린생활시설->주택/191.8㎡, 3층)", "증축(철파이프/주택/26.5㎡)"으로 이행강제금 14,653,000원이 부과됨.
-신청채권자 엠씨아이대부 주식회사로부터 임차인 '(유)나씨네'의 대표이사 라석균은 대출취급당시 '임대차 확인서'에 1층부분에 임대차 없음을 자필서명 하여 이 부분 대항력이 없다는 의견서 제출 됨(2025.06.02.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경1406 (1)

광주광역시 광산구 오선동 651

용도: 근린주택

감정가: 2,793,691,000원

토지면적: 842.90㎡ (약 255.11평)

건물면적: 1262.70㎡ (약 382.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 오선동 소재 진곡일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 미성숙 상가지대임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 형태 및 이용상태: 세장형의 평지로서, 상업용 건물부지임.

* 인접 도로상태: 남측으로 왕복 3차로 및 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 중로3류, 일반산업단지, 산업지원구역, 연구개발구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 29일 접수된 엠씨아이대부 주식회사의 근저당권(을6)이 말소기준권리로, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부상 권리현황:

* 토지 등기부: 소유권보존(광주광역시도시공사, 2015-11-26), 소유권이전(라석균, 2015-12-02), 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2023-06-29, 말소기준권리), 강제경매(김용진, 2024-02-22, 말소), 임의경매(서석새마을금고, 2024-03-06, 말소), 근질권설정(느티나무제이차유한회사, 2024-07-31, 말소), 압류(광산구, 2024-11-08, 말소) 등기되어 있음.

* 건물 등기부: 소유권보존(라석균, 2015-07-08), 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2023-06-29, 말소기준권리), 강제경매(김용진, 2024-02-22, 말소), 임의경매(서석새마을금고, 2024-03-06, 말소), 압류(국민건강보험공단, 2024-07-03, 말소), 근질권설정(느티나무제이차유한회사, 2024-07-31, 말소), 압류(광산구, 2024-11-08, 말소) 등기되어 있음.

* 임차인 현황:

* (유)나씨네 라 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-03-15, 대항력: 있음.

* 주의: 신청채권자 엠씨아이대부 주식회사 제출 의견서에 따르면, 본 임차인의 1층 부분에 대항력이 없다는 의견이 있습니다(2025.06.02.자). 이는 실제 명도 시 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* (유)행복한밥상 라 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2015-10-28, 대항력: 있음.

* (주)신화프라임 라 : 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-09-07, 대항력: 없음.

* 박*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-05-15, 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 등기부상 모든 권리 말소 예정이며, 명확히 인수되는 임차인 보증금은 없음. 단, '나씨네' 임차인의 대항력 유무는 명확히 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 진곡일반산업단지 내에 위치한 상가지대로, 주변에 근린생활시설과 다가구주택 등이 혼재되어 있음.

* '미성숙 상가지대'라는 표현으로 미루어 보아, 현재 활발한 상권보다는 개발 잠재력이 있는 지역으로 판단됨.

* 주요 임차인이 운영하는 업종(갈비탕집)은 일반적인 근린 상권에 적합함.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 위치임.

* 편의시설: 산업단지 내 위치로 인해 주변 상권 및 주거시설과의 연계가 중요하며, 상세 편의시설 정보는 추가 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물:

* 본건 3층(191.8㎡)은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중이며, 철파이프 증축(26.5㎡) 부분 또한 위반사항으로 확인됨.

* 이에 따라 광산구로부터 이행강제금 14,653,000원이 부과되었으며, 건축물대장상 위반사항 해소 시까지 지속적으로 부과될 수 있음.

* 임차인 대항력 문제:

* (유)나씨네 라 임차인은 대항력이 '있음'으로 기재되어 있으나, 신청채권자의 의견서 제출로 인해 1층 부분의 대항력이 없다는 주장이 제기되어, 명도 과정에서 법적 분쟁 가능성이 있음.

* 옥상 컨테이너 제외: 옥상 부분의 이동식 컨테이너(40ft, 창고)는 매각에서 제외되므로, 해당 부분에 대한 권리 및 사용 관계를 명확히 파악해야 함.

* 중복병합사건: 여러 개의 사건이 병합되어 진행되는 물건으로, 복잡한 권리관계나 절차 진행이 있을 수 있음.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 매입 주체 및 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 산업단지 환경: 진곡일반산업단지는 연구개발(R&D)특구로 지정되어 있으며, 산업단지 특성상 주변 환경(대기, 수질, 소음 등)에 대한 고려가 필요할 수 있음. 광주 지역 산업단지 주변의 환경 오염 문제에 대한 이슈가 보고된 바 있음. 또한, 광주 지역에서는 소각시설(혐오시설) 유치를 둘러싼 지역 주민 간 찬반 갈등이 발생하고 있으며, 광산구 삼거동이 후보지로 거론된 바 있음. 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 명시되지는 않았으나, 산업단지 인근 지역으로서 잠재적인 환경 이슈를 고려할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 넓은 토지 및 건물 면적을 보유하고 있으며, 근린주택 용도로 활용 가능한 건물이지만, 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과, 임차인 대항력 관련 분쟁 소지 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물 해소를 위한 이행강제금은 상당한 추가 비용 발생 가능성을 시사하며, 임차인 관련 법적 분쟁은 명도 지연 및 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 산업단지 내 위치라는 점도 상권 활성화 및 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지면적과 건물 연면적을 보유하고 있어, 향후 개발 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 미성숙 상가지대임을 감안할 때, 지역 개발 계획이나 산업단지 활성화에 따라 수혜를 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주요 권리관계가 말소될 예정이므로, 권리상 큰 부담 없이 취득할 가능성이 있습니다(단, 임차인 대항력 문제는 별도 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(2,793,691,000원)를 기준으로 하되, 위반건축물로 인한 이행강제금 부과액(14,653,000원) 및 임차인 '나씨네' 관련 법적 분쟁 가능성, 옥상 컨테이너 제외 등 제반 위험 요소를 고려하여 산정해야 합니다.

시세 분석을 위한 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않아, 정확한 시세 기반 분석에는 한계가 있습니다. 감정가는 27.9억원 수준입니다.

현재 시장 상황과 물건의 구체적인 상태(위반건축물 해소 비용, 명도 비용 등)를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 일반적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 19.5억원 ~ 22.3억원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 위반건축물 해소 비용 산출, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.