나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7251 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층씨-111호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 제나동 제1층 제씨-111호 외 3개호[일련번호 가) - 라)]로서 주변은 업무용, 상업용 건물 및 아파트단지 혼용지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 씨-111호[일련번호 가)], 씨-112호[일련번호 나)], 씨-113호[일련번호 다)], 씨-114호[일련번호 라)]로서,
외벽 : 노출콘크리트패널, 징크패넬 마감 등,
내벽 : 시멘트몰탈마감 등,
창호 : 강화유리임.

이용상태

일련번호 가) - 라) 공장(지식산업센타)임.

설비내역

공동 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경7251 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-111호 외 3개호 (일련번호 가) - 라))

용도: 지식산업센터 (공장, 제2종근린생활시설)

감정가: 313,000,000원

토지면적: 67.06㎡ (약 20.28평)

건물면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 게토333지식산업센터 나동 1층에 소재하며, 주변은 업무용, 상업용 건물 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다. 나주혁신도시 내 주요 시설과의 접근성이 좋으며, 빛가람 전망대 등도 근거리에 위치하여 지역 내 이동이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 천지농업협동조합의 근저당 (을1)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당 (을2), 임의경매 개시 결정 (갑3) 등은 모두 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 신탁재산 처분 관련 소유권이전(갑2)이 있으나, 이는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서, 등기부상 권리 외에 미등기 전세권이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

나주혁신도시는 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 공공기관이 이전하며 조성된 지역으로, 업무 및 상업 시설이 복합된 지역입니다. 본 물건이 소재한 게토333 지식산업센터는 이러한 혁신도시 내에 위치하여 관련 산업 종사자 및 유관 기업과의 비즈니스 연계성이 기대됩니다.

다만, 최근 나주혁신도시의 상권은 높은 공실률과 함께 활성화되지 못하고 있다는 분석도 존재합니다. 특히 주말에는 인구 유출로 인해 상권이 위축되는 경향이 있으며, 상가 소유자들의 어려움이 가중되고 있다는 보도가 있습니다. 따라서 투자 시 상권 활성화 추이 및 잠재력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 나주혁신도시 내에 위치하여 주변에 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 업무 및 상업 시설과 함께 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 접근이 용이합니다.

최근 빛가람혁신도시에는 시민들의 삶의 질 향상을 위한 복합 시설들이 확충되고 있습니다. 예를 들어, 복합혁신센터(수영장, 평생학습관 등)와 생활SOC 복합센터(로컬푸드 직매장, 어린이도서관, 육아지원센터 등) 등이 조성되어 주민들의 문화, 복지, 육아 활동을 지원하고 있습니다. 이는 정주 여건을 개선하는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 등기부상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

또한, 나주혁신도시 상권의 높은 공실률과 전반적인 상권 침체 가능성은 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 지식산업센터의 특성상 업종 제한이나 관리 규약 등이 있을 수 있으므로, 해당 건물 및 지식산업센터 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 한국전력공사 본사 인근이라는 좋은 입지 조건을 갖춘 지식산업센터입니다. 교통 접근성이 양호하고, 혁신도시 내 편의시설 확충으로 정주 여건이 개선되고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 후 소유권 확보에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 나주혁신도시 상권의 전반적인 침체 가능성은 주요 고려 사항입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 현장 조사 및 시장 분석을 통해 투자 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 주요 공공기관(한국전력공사 본사)과의 근접성으로 인한 잠재적 비즈니스 수요.

* 나주혁신도시 내 확충되는 생활 인프라 및 편의시설.

* 매각으로 인한 권리관계 정리 (말소기준권리 후순위).

* 잠재적 가치 상승 가능성을 가진 지식산업센터로서의 투자 매력.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 313,000,000원으로 제시되어 있습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정평가액의 적정성 및 주변 시세 비교.

* 건물 상태 및 필요한 수리·인테리어 비용.

* 임차인 명도 가능성 및 예상 명도 비용.

* 향후 예상되는 공실률 및 임대 수익률.

* 현재 나주혁신도시 상권의 전반적인 침체 상황 및 향후 전망.

* 본 건의 잠재적 가치 상승 가능성.

현재로서는 인수 보증금이 0원이고, 임대 관계가 미상이므로 임차인 관련 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 상권 침체 우려와 높은 공실률을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 제시된 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여, 본인의 투자 목표 수익률 및 예상되는 총 투입 비용을 바탕으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 상세한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 시장 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.