나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7251 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층씨-112호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 제나동 제1층 제씨-111호 외 3개호[일련번호 가) - 라)]로서 주변은 업무용, 상업용 건물 및 아파트단지 혼용지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 씨-111호[일련번호 가)], 씨-112호[일련번호 나)], 씨-113호[일련번호 다)], 씨-114호[일련번호 라)]로서,
외벽 : 노출콘크리트패널, 징크패넬 마감 등,
내벽 : 시멘트몰탈마감 등,
창호 : 강화유리임.

이용상태

일련번호 가) - 라) 공장(지식산업센타)임.

설비내역

공동 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경7251 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-112호

용도: 지식산업센터 (공장)

토지면적: 67.06㎡ (약 20.28평)

건물면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO

감정가: 313,000,000원

매각물건명세서 작성일: 2025년 11월 17일

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무용, 상업용 건물 및 아파트단지가 혼용된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통및접근성

본 건이 소재한 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 단지 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물특징

건축구조는 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 4층 건물 중 1층에 위치합니다.

외벽은 노출콘크리트패널, 징크패널 등으로 마감되었으며, 내벽은 시멘트몰탈 마감, 창호는 강화유리입니다.

본 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 설비로는 공동 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 냉난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

건축물대장상 해당 건물(게토333 지식산업센터 나동)은 공장 및 제2종근린생활시설로도 이용 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

인수할 임차인의 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 천지농업협동조합의 근저당(채권액 933,600,000원)입니다.

이후 등기된 주식회사영진디엔시의 근저당, 천지농업협동조합의 임의경매, 나주세무서장의 압류 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

현재 등기부상 채권 총액은 1,077,600,000원입니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

보고된 내용상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 지상권 개요 부분은 공란으로 되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 건이 위치한 나주시 빛가람동은 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관 및 기업이 이전한 혁신도시 지역으로, 신흥 상업 및 업무 지구로 발전하고 있습니다.

풍부한 배후 수요와 함께 지식산업센터가 다수 밀집해 있어 관련 업종 종사자 및 유동 인구가 많은 지역입니다.

4.2. 건물내상권

게토333 지식산업센터는 총 198개의 호실을 보유하고 있으며, 본 건은 1층 나동 씨-112호로 접근성이 양호합니다.

단지 내 자체적인 소비 활동이 활발할 수 있으며, 주변 상업 시설 및 편의 시설 이용 또한 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

한국전력공사 본사 인근 지역으로 관련 업무 시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 빛가람동 혁신도시 내 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등)을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육및의료시설

주변에 아파트 단지 및 공공기관이 밀집해 있어 교육 및 의료 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 용도및특이사항

본 물건은 공장(지식산업센터)으로, 일반 상가나 주거 시설과 달리 업종 제한, 관련 법규 적용 여부 등을 신중하게 검토해야 합니다.

지식산업센터의 특성상 공실 발생 시 재임대가 일반 상가보다 다소 어려울 수 있습니다.

6.2. 임차인관련

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로 명도 시 보증금 관련 추가 비용은 없을 것으로 보이나, 임대차 관계의 불확실성은 투자 전 충분히 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 주변환경

초기 조사 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 투자 결정 전, 해당 지역의 개발 계획 및 잠재적 환경 영향 요인에 대한 심층적인 확인을 권장합니다.

7. 종합의견

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-112호로, 한국전력공사 본사 인근의 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 상업 및 업무 시설 이용이 편리하여, 지식산업센터로서의 기본적인 가치는 충분하다고 판단됩니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 경매 물건의 용도가 지식산업센터임을 감안할 때, 향후 임대 수익률 및 공실률 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

8. 투자포인트

* 수도권 외 지방 혁신도시 내 우량 물건: 한전 본사 등 공공기관 밀집 지역의 풍부한 배후 수요 기대.

* 초기 투자 비용 절감 가능성: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익 동시 기대.

* 초기 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

* 소규모 사업체 운영에 적합한 면적: 14.73평의 전용 면적은 소규모 사업체 운영에 효율적임.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 313,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 시 추가 인수 비용은 발생하지 않습니다.

주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률, 명도 소요 기간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 지역 특성 및 물건의 경쟁력을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

추정 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 280,000,000원 (이는 참고용이며, 실제 투자 결정은 상세 조사 후 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.