나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7251 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층씨-113호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 제나동 제1층 제씨-111호 외 3개호[일련번호 가) - 라)]로서 주변은 업무용, 상업용 건물 및 아파트단지 혼용지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 씨-111호[일련번호 가)], 씨-112호[일련번호 나)], 씨-113호[일련번호 다)], 씨-114호[일련번호 라)]로서,
외벽 : 노출콘크리트패널, 징크패넬 마감 등,
내벽 : 시멘트몰탈마감 등,
창호 : 강화유리임.

이용상태

일련번호 가) - 라) 공장(지식산업센타)임.

설비내역

공동 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2024타경7251 (3)

1.2. 소재지

전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-113호

1.3. 용도

지식산업센터 (공장)

1.4. 감정가

313,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 67.06㎡ (약 20.29평)

건물면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

천지농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무용, 상업용 건물 및 아파트단지가 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 단지 내 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 단지 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 11월 16일 접수된 천지농업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.2. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 1,077,600,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 권리 분석 내용상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다. 임차인이 존재할 경우, 점유 및 명도 관련 사항을 추가 확인해야 합니다. 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

한국전력공사 본사와 인접하여 관련 기관 종사자들의 잠재적 수요가 있습니다. 또한, 주변의 다양한 업무용, 상업용, 주거용 건물들이 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 지역 특징

나주 혁신도시(빛가람동)는 다수의 공공기관 이전과 함께 조성된 신도시로, 관련 산업 및 비즈니스 환경이 지속적으로 발전하고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근의 상업 시설 및 주거 단지 내 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통

시내버스정류장이 가까이 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도

본 물건은 지식산업센터(공장) 용도로, 일반 상가나 사무실과는 차별화된 임차인 구성 및 관리 특성을 가집니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 상태 및 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

6.3. 시장 변동성

신축 도시 지역의 개발 상황 및 경제 상황에 따른 공실률 및 임대 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건 소재지 및 인근 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시에 위치한 지식산업센터로, 한국전력공사 본사와 같은 주요 기관과 인접해 있어 안정적인 비즈니스 환경을 제공합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 경매 절차상 모두 소멸될 예정입니다. 임차인으로부터 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다. 향후 나주 혁신도시의 발전 추이와 지식산업센터 시장 동향을 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 한국전력공사 본사와 인접하여 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 소형 면적: 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 진입 가능하며, 다양한 소규모 기업 또는 사업자의 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 지역 성장 잠재력: 나주 혁신도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 313,000,000원입니다. 통상적으로 경매에서 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 해당 물건의 시세, 경매 경쟁률, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인으로부터 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰가의 산정은 순수한 매입 비용으로 고려될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 지식산업센터의 실거래가, 최근 임대 시세, 현재 공실률, 건물의 관리 상태 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다. 보수적인 관점에서 접근한다면, 감정가의 80% 수준인 약 250,000,000원 내외를 고려해볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 실제 입찰가 결정은 철저한 사전 조사를 기반으로 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.